黨的二十屆三中全會聚焦進一步全面深化改革，貫徹落實全會精神，東莞推出重磅改革舉措。
近日，市政府印發(fā)了《關(guān)于深化拓空間改革 有序推進城市更新的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），系統(tǒng)有序推進舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊改造提升，加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將東莞打造成為宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。
據(jù)悉，這輪政策導向最核心的信號，是強化政府的主導責任，要求屬地政府將城市更新作為黨委政府“一把手工程”。根據(jù)《實施意見》，東莞將因地制宜分類打造城市社區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)、鄉(xiāng)村社區(qū)、農(nóng)田生態(tài)社區(qū)等四類新型社區(qū)，原則上禁止“工改居”項目。
釋放核心信號 強化政府主導責任
作為高開發(fā)強度的城市，東莞要實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，只有也必須堅定推進城市更新，這是東莞今后城市發(fā)展的戰(zhàn)略重心。
《實施意見》指出，實施城市更新行動，是落實黨的二十大、黨的二十屆三中全會精神的具體行動，是東莞實施拓空間改革、推動高質(zhì)量發(fā)展、切實消除各類安全風險隱患、全面實現(xiàn)東莞千萬人口共生共榮發(fā)展的內(nèi)在要求。
市自然資源局有關(guān)負責人表示，這輪政策導向最核心的信號，是強化政府的主導責任，要求屬地政府將城市更新作為黨委政府“一把手工程”，形成政府主導、系統(tǒng)謀劃、分類實施、共識共贏的局面，確保改造項目成熟一個、推進一個，實施一項、做成一項。
根據(jù)《實施意見》，我市將城市更新與低效用地再開發(fā)、城中村改造、歷史文化保護、房地產(chǎn)建設(shè)、鄉(xiāng)村振興一體化謀劃。全面強化城市更新的政府統(tǒng)籌，落實鎮(zhèn)街（園區(qū)）黨委政府的主體責任。
本輪城市更新堅定“長短”結(jié)合不動搖，提出到2025年，制度體系完善，一批重點示范項目動工建設(shè)；到2030年，城市品質(zhì)提升，各類安全風險隱患有效消除；到2035年，現(xiàn)代化都市建成，高質(zhì)量可持續(xù)的城市發(fā)展模式全面形成。
原則上禁止“工改居”項目
東莞推進城市更新，需要投入更大力度、更高維度的支持。本輪政策堅持以人為本、系統(tǒng)謀劃、政府主導、依法依規(guī)，將加強政府統(tǒng)籌做地。
在主體上，按政府主導模式去干。突出政府主動謀劃，主動下場，政府主導利益分配、談判拆遷、規(guī)劃方案等，由政府主導穩(wěn)定利益格局，穩(wěn)定改造方案，穩(wěn)定改造預(yù)期?！秾嵤┮庖姟窂娀畬ν恋匾患壥袌龅娜姘芽?，明確鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府是城市更新的責任主體，強調(diào)除存量項目、政府收儲項目、城中村改造項目外，原則上禁止“工改居”項目。
在規(guī)劃上，按新型社區(qū)標準去干。構(gòu)建基于國土空間規(guī)劃的城市更新改造規(guī)則體系，從“自下而上”的拼湊式規(guī)劃轉(zhuǎn)變?yōu)槿小耙槐P棋”規(guī)劃；“拆治興”并舉，分四類打造新型城市社區(qū)、新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、新型鄉(xiāng)村社區(qū)、新型農(nóng)田生態(tài)社區(qū)推進規(guī)劃實施，分類、分區(qū)、分片立體化推進空間規(guī)劃治理。
在節(jié)奏上，按一體謀劃分期推進模式去干。在片區(qū)謀劃的基礎(chǔ)上，實施“一體謀劃、分期實施、滾動開發(fā)”，首先重點推進社區(qū)首開區(qū)建設(shè)，優(yōu)先打造安置房、集中配套、基礎(chǔ)設(shè)施、重要節(jié)點景觀等類型項目，形成示范效應(yīng)。
在實施上，按項目化運作去干。以項目落地建設(shè)為最終目的，要將藍圖式規(guī)劃向?qū)嵤┬鸵?guī)劃轉(zhuǎn)變，由市級統(tǒng)籌形成“空間、項目、投資”的實施機制，由鎮(zhèn)街主要領(lǐng)導下場推進項目落地，實施掛圖作戰(zhàn)，細化時間節(jié)點，倒排工作流程，責任到人。
分類并舉 打造四類新型社區(qū)
本輪城市更新，堅持“系統(tǒng)謀劃，分類有序改造”，根據(jù)實際條件，“拆治興”分類并舉，該保留的保留、該拆除的拆除、該整治的整治。
其中，具備條件的優(yōu)先實施拆除新建，按照城市標準高水平規(guī)劃和實施。不具備拆除新建條件的，實施整治提升，通過建筑局部拆建、功能改變、整飾修繕等微改造，消除安全隱患、完善公共設(shè)施、提高居住品質(zhì)。
介于兩者之間的，實施拆整結(jié)合，對安全隱患大、影響公共交通區(qū)域優(yōu)先拆除，“以拆除促整治”，切實提升城市綜合環(huán)境。
《實施意見》提出，具體項目的改造方式可以結(jié)合土地整治、耕地保護、基礎(chǔ)設(shè)施提升、公共空間升級、產(chǎn)業(yè)片區(qū)改造、歷史文化保護等要求綜合確定。
此番改革，按照新型社區(qū)定位，推進城市更新，打造新型城市社區(qū)、新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、新型鄉(xiāng)村社區(qū)、新型農(nóng)田生態(tài)社區(qū)。
新型城市社區(qū)，通過城中村改造，重點提升城市公共服務(wù)配套，完善城市功能，持續(xù)強化城區(qū)首位度。
新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)聚焦產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，通過現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，打造配套集中、功能齊備、產(chǎn)城人融合共存的連片產(chǎn)業(yè)空間。
新型鄉(xiāng)村社區(qū)發(fā)揮不同鄉(xiāng)村獨有的自然、文化與社會價值，打造城市功能型鄉(xiāng)村、城鄉(xiāng)融合型鄉(xiāng)村、特色服務(wù)型鄉(xiāng)村。
新型農(nóng)田生態(tài)社區(qū)建設(shè)一批農(nóng)田公園，建設(shè)以大山大水、小山小湖、生態(tài)廊道為基礎(chǔ)的生態(tài)社區(qū)。
明確城市更新公共利益屬性
當前，我市正在開展《東莞市城中村改造條例》立法工作?！秾嵤┮庖姟窂娬{(diào)，要加快推動立法工作，堅持依法依規(guī)，確保有法可依、有章可循；強化城市更新的公共利益屬性，制定全市城市更新補償安置指引，統(tǒng)一全市搬遷補償標準。
將公眾參與貫穿城市更新全過程。項目啟動時，充分征詢?nèi)罕娨庠?，特別是城中村改造項目啟動前應(yīng)經(jīng)改造范圍所在村的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員同意。項目推進改造實施過程中，要充分保障公眾及相關(guān)利害關(guān)系人對規(guī)劃方案、改造方案等的知情權(quán)和參與權(quán)。
《實施意見》規(guī)范了合法權(quán)益認定依據(jù)，針對不合法部分實施差異化補償機制。對于無完整合法權(quán)屬來源證明的土地和房屋，實際使用人同意改造實施的，經(jīng)鎮(zhèn)村核實后，可給予適當補償。實際使用人不同意改造實施，循行政復(fù)議、行政訴訟途徑解決的，按生效法律文書進行補償或賠償。
《實施意見》從加強資金保障、破解拆遷難題、簡政放權(quán)等方面，加強推進城市更新實施的保障舉措。
資金方面，充分對接國家資金支持（包括專項借款、專項債、超長期國債等），同時拓寬國企、鎮(zhèn)屬企業(yè)參與合作模式，引導村集體盤活資產(chǎn)、投入城市更新，推動項目資金綜合平衡。
《實施意見》推動政府行政征收，強調(diào)城市更新項目已簽約的土地面積和人數(shù)占比均超過90%的，可依法依規(guī)對未簽約部分土地及房屋依法收回或?qū)嵤┱姓魇铡?/span>
我市還推動事權(quán)下放，賦權(quán)屬地鎮(zhèn)街在“兩違”處置、土地和房屋征收等方面的職能，提升行政效能。引入第三方技術(shù)審查，第三方對底線性問題、技術(shù)性問題進行校核后，行政部門采信其結(jié)果，不再對技術(shù)問題把關(guān)，推動審批效率提升。
簽約率90%以上可實施征收
拆除新建類城市更新項目，是難啃的“硬骨頭”。《實施意見》指出，通過政府統(tǒng)籌主導實施，拆除新建類城市更新可采取政府收儲、公開招引實施主體、權(quán)利人自行改造等改造模式。
根據(jù)新政，采取公開招引實施主體模式推進城市更新的，政府在公開交易方案中明確改造開發(fā)條件包括單元規(guī)劃方案、區(qū)片容積率、區(qū)片地價起始價等，在市公共資源交易平臺公開競價，招引實施主體，實施主體限期內(nèi)通過收購歸宗、作價入股或者權(quán)益轉(zhuǎn)移等方式完成土地整理后，辦理土地出讓和產(chǎn)權(quán)登記。
該模式的更新項目在公開掛牌前，可由政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與各權(quán)利人、實際使用人實施前置簽約，原則上保證簽約率達到80%。市公共資源交易中心發(fā)布確定公開招引實施主體公告后，實施主體應(yīng)于6個月內(nèi)完成要約收購權(quán)益土地面積合計占比與人數(shù)合計占比達到90%及以上。簽約期限屆滿，實施主體要約收購簽約率不達90%的，經(jīng)市政府同意后清退實施主體，更新項目五年內(nèi)不再重啟。