如何突破空間資源“天花板”，讓城市蓬勃生長？
作為新晉超大城市、新一線城市，東莞抓住一次又一次的發(fā)展機遇，成為粵港澳大灣區(qū)的投資熱土。但同時，城市面積小、開發(fā)強度大的矛盾，也成為東莞實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展繞不開的命題。
推動“村”的蝶變，滋養(yǎng)“城”的成長，正成為東莞的“破局”之道。
3月20日，東莞召開全市城中村改造工作推進會，部署推進全市城中村改造工作，系統(tǒng)謀劃“大中小圈”城中村改造體系，再一次擂響奮進鼓、吹響沖鋒號，為超大特大城市加速轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式探路。
一頭連著民生，一頭連著發(fā)展。東莞城中村改造在改善城市品質(zhì)與居民生活環(huán)境的同時，也化作了發(fā)展新增量——植入產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、嵌入公共服務(wù)配套，通過頂層規(guī)劃“補缺增能”，讓居民生活品質(zhì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級實現(xiàn)雙躍升。
去年以來，城中村改造多次被中央重要會議提及，前不久的全國兩會上，政府工作報告再次強調(diào)——穩(wěn)步實施城市更新行動，推進“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造。
深入貫徹國家與省的部署，去年以來，東莞城中村改造工作加快推進。當(dāng)前，東莞已形成相對穩(wěn)定的改造方向及政策體系，作為首批示范的中心城區(qū)4個街道12個城中村改造項目正有序推進，全市44個項目獲得國家城中村改造專項借款。
望牛墩鎮(zhèn)下漕村城中村改造項目獲批1300多萬元專項借款
2024年，東莞城中村改造步伐將進一步提速—— 108個“小圈”城中村項目年內(nèi)啟動，東城火煉樹城中村等20個項目作為年度市重點關(guān)注項目將“加碼”推進、限期呈現(xiàn)。
城中村改造之于東莞，推不掉、逃不脫。
改革開放40多年來，“市鎮(zhèn)村組”四輪驅(qū)動下，東莞工業(yè)化、城市化快速推進，開發(fā)強度接近上限。
在東莞中心城區(qū)和鎮(zhèn)中心區(qū)，各種老村舊村與城市犬牙交錯。受限于建新不拆舊、規(guī)劃覆蓋晚、更新改造慢等桎梏。
火煉樹，這個位于東莞“城市之心”的城中村，占地0.6平方公里，曾是上萬名“莞漂”的容身之所。此前因為房屋密度高，相鄰兩棟樓里的租客近到可以握手，這里也稱為“握手樓”
多年來，城中村提供了低廉的生活與發(fā)展空間，成為東莞無數(shù)年輕人逐夢的棲息處、眾多企業(yè)與產(chǎn)業(yè)騰飛的起點。但如今，這些大多修建于20多年前的城中村與村級工業(yè)園，普遍存在形態(tài)雜亂、功能老舊、配套不足的弊病，密集的“握手樓”、狹窄的道路、臟亂的環(huán)境、消防與治安隱患，讓居住其間的新市民和青年群體難圓“安居夢”。
向存量要增量、向低效要效益。城中村改造不僅是一個民生課題，也蘊含著城市發(fā)展邏輯的深刻更迭。正如中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院原院長李曉江所說，“城市化的‘上半場’是用廉價的要素吸引企業(yè)，企業(yè)吸引就業(yè)和人才；‘下半場’的邏輯是，優(yōu)質(zhì)的城市生活和公共服務(wù)吸引人才，人才吸引企業(yè)，企業(yè)創(chuàng)造繁榮”。
如何拴心留人、提升城市能級？城中村改造不僅是一項民生工程、民心工程，更涉及東莞存量資源盤活、內(nèi)需“引擎”拉動、社會治理改善、城市面貌重塑等重點課題。
東城街道立新社區(qū)洋杞坑村原貌
洋杞坑改造項目效果圖
去年以來，東莞城中村改造工作加快推進。但環(huán)顧周邊城市——廣州今年計劃推進城市更新項目494個，完成固定資產(chǎn)投資1800億元，其中推動149個城中村改造項目取得突破性進展；深圳計劃推進的城中村改造總面積達2.2億平方米、占全市建筑總量超過40%——東莞更要以等不及、慢不得的力度，打好城中村改造這場“硬仗”。
今年，東莞系統(tǒng)謀劃了“大中小圈”城中村改造體系，劃定大圈405個，作為市未來15年城中村管控基本底盤；在大圈中識別劃定中圈220個，作為近5年城中村改造集聚空間；2024年內(nèi)將啟動108個“小圈”項目。
在城市發(fā)展的“木桶效應(yīng)”中，城中村被視為“短板”之一。如今，隨著“超大”東莞的有機再生，城中村改造這一“短板”正逐步成為“潛力板”。
城中村改造，對于東莞而言并非一個新命題。
早在10多年前，東莞就以市場為主體，啟動了“三舊”改造工作，但一方面市場“吃肉留骨”，部分低利潤、甚至無利潤的項目無人問津；另一方面以往多以自下而上的拼湊式小面積改造為主，公共服務(wù)配套設(shè)施往往難以落實。
自去年起，我國城中村改造工作邁入新的歷史階段。中共中央政治局召開會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。國家《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》中明確指出，“堅持城市人民政府負主體責(zé)任。要盡力而為、量力而行。城市人民政府應(yīng)做好城中村改造工作的組織實施?！背侵写甯脑煲才c保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一道，被列入“三大工程”。而在今年政府工作報告中，“三大工程”再次被重申，成為未來城市建設(shè)的主要發(fā)力點。
政府主導(dǎo)、明確公共利益屬性，國家政策為東莞新一輪城中村改造定下基調(diào)。在國家鼓勵支持的大機遇之下，“錢、地、人、產(chǎn)業(yè)”等改造堵點，也在一一被打通。
東莞就“深化空間革命 有序推進城中村改造”公開征求意見
建立制度“四梁八柱”。東莞綜合類、土地類、拆遷類、資金類、產(chǎn)業(yè)類等政策已陸續(xù)出臺，《關(guān)于深化空間革命 有序推進城中村改造的實施意見》《東莞市城中村改造條例》等政策也將加快出臺，逐步補齊拆遷補償、成本核算等政策短板，強化公共利益屬性，破除不合理預(yù)期。
政府“下場”前端沖鋒，解決政府該解決的難題，穩(wěn)定規(guī)劃體系和利益分配格局，形成穩(wěn)定、陽光、公平、高效的政策體系和政策預(yù)期。
織密資金“保障網(wǎng)”。城中村開發(fā)周期長，改造成本大，資金從哪里來？東莞充分用好中央補助資金、城中村專項借款、專項債等支持，去年以來為44個項目成功爭取到1090億元的國家專項借款，24個項目申報了2024年第一批城中村專項債共計90.58億元。同時，東莞還營造寬松讓利的市場發(fā)展環(huán)境，以帶動市場后端參與，讓項目確定性更足、投資更有信心、落地速度更快。
導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)“源頭活水”。東莞以先進制造業(yè)立市，產(chǎn)線經(jīng)濟的特性，決定了城中村改造絕非僅限于新建住宅。在國家和省的大力支持下，東莞已將現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)納入城中村改造的宏大藍圖之中，強調(diào)城中村項目與現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園建設(shè)及“工改工”項目的深度結(jié)合，改造出來的新空間要留出一部分用于產(chǎn)業(yè)或商業(yè)，充分挖掘產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間的潛力，為城市的可持續(xù)發(fā)展注入新動力。
接下來，東莞將分批分類推進水鄉(xiāng)河西、萬江新村等35個現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，預(yù)計全部改造完能釋放出產(chǎn)業(yè)空間超1.3億平方米。其中萬江新村產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)已吸引聯(lián)綱光電總部研發(fā)制造產(chǎn)業(yè)中心、振亮科技總部研發(fā)及生產(chǎn)基地等多個項目落地，還將計劃集中配建生活區(qū)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心，以長期產(chǎn)業(yè)收益帶動區(qū)域長遠發(fā)展。
東莞將城中村改造上升為“涉及全市上下的系統(tǒng)工程”，凝聚市鎮(zhèn)村三級合力推進。方向明確、路徑清晰，這場“空間革命”勢在必行、干則必成。
推進層級提升。3月20日，東莞高規(guī)格召開全市城中村改造工作推進會。接下來，10位市領(lǐng)導(dǎo)將牽頭掛點聯(lián)系，定期調(diào)度城中村改造重點項目。市指揮部加強統(tǒng)籌，抽調(diào)鎮(zhèn)街（園區(qū)）各有關(guān)部門、村集體兩委干部，立足每個項目成立指揮部；市自然資源局將抽調(diào)專門人手，下沉到10個整村改造項目一線實體辦公，與屬地鎮(zhèn)街并肩作戰(zhàn)、攻堅突破。
要素保障提升。資金方面，東莞將強化國企投資主導(dǎo)，積極引入社會資本和農(nóng)村集體資金，建立農(nóng)村集體資產(chǎn)分紅與城中村改造投入掛鉤機制；審批方面，東莞以近期動工開發(fā)為主要導(dǎo)向，靈活配置規(guī)劃要素和規(guī)劃指標(biāo)，最大限度簡化審批內(nèi)容和程序；稅收方面，探索制定城中村改造稅收分成獎勵政策，將土地出讓收益及稅收市分成部分最大限度讓利給鎮(zhèn)街，充分調(diào)動鎮(zhèn)村積極性。
改造氛圍成勢。如今的東莞，一批重點項目正擰緊“發(fā)條”，爭相改造的氛圍成型成勢：作為東莞對外展示城市形象的重要窗口，總投資124億元的東城火煉樹社區(qū)商住類更新單元將扮靚城市“會客廳”；與東莞國際商務(wù)區(qū)僅隔著東莞大道，總投資16億元的南城西平彭眼村單元項目將推動城市CBD周邊風(fēng)貌協(xié)調(diào)。
改造之初的東城街道火煉樹社區(qū)商住類更新單元。該項目創(chuàng)新“大中小圈”規(guī)劃管控，即基于黃金雙軸“大圈”識別東城南片區(qū)“中圈”，火煉樹單元則以“小圈”實施改造，明確規(guī)劃實施路徑
當(dāng)前，“百千萬工程”如火如荼展開，城中村改造成重要戰(zhàn)場和重要抓手。在東莞市“百千萬工程”第一批15個省典型村里，厚街涌口社區(qū)、東坑丁彭黃片區(qū)2個村便成功獲得城中村改造專項借款。東莞將城中村改造與實施“百千萬工程”、推進鄉(xiāng)村全面振興有機結(jié)合、一體謀劃，村莊整治、農(nóng)業(yè)文旅、停車場改造、公共服務(wù)等配套工作也拉開序幕。
大城大勢，萬象更新。通過城中村改造推動空間變革、品質(zhì)變革、產(chǎn)業(yè)變革，這是超大之城、“雙萬”東莞高質(zhì)量發(fā)展的堅實底氣。