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東城街道“城中村”改造熱度持續(xù)升溫，繼7月14日火煉樹(shù)舊改項(xiàng)目用地正式摘牌后，立新社區(qū)九頭村項(xiàng)目、洋杞坑項(xiàng)目即將動(dòng)工。
記者從立新社區(qū)了解到，兩大“城中村”改造項(xiàng)目分別由海德集團(tuán)、高田地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，二者均為東莞本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)，項(xiàng)目投資規(guī)模均約為80億元，預(yù)計(jì)2028年竣工。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，九頭村、洋杞坑兩大項(xiàng)目的動(dòng)工，增添了東莞舊改市場(chǎng)信心。根據(jù)規(guī)劃，兩大項(xiàng)目結(jié)合周邊商業(yè)設(shè)施，布局體育、公園、文化、休閑等公共服務(wù)配套，配建中小學(xué)、幼兒園、社區(qū)公園等。竣工后，市中心區(qū)東城南板塊的城市面貌將煥然一新。
九頭村項(xiàng)目：
十年磨一劍 連通南城西平社區(qū)
九頭村城市更新片區(qū)位于東城南板塊最南端，緊鄰南城西平社區(qū)，距離莞惠城際及軌道1號(hào)線換乘樞紐站東城南站僅1公里。更新片區(qū)面積331.83畝，劃分為兩個(gè)單元。
單元1即高田項(xiàng)目，位于更新片區(qū)西側(cè)，占地約127.68畝，原為村集體及私人舊廠房，建筑質(zhì)量普遍較差，廠區(qū)道路狹窄且路況不佳，土地產(chǎn)出效益較低。
高田項(xiàng)目以村企合作模式進(jìn)行改造，預(yù)計(jì)投入29億元，2020年以“高田城南印象”之名順利備案。目前，項(xiàng)目已取得“1+N”總體實(shí)施方案批復(fù)，已簽訂土地出讓合同并補(bǔ)繳了地價(jià)，預(yù)計(jì)今年10月動(dòng)工，并計(jì)劃于2025年10月竣工。
單元2位于更新片區(qū)東側(cè)，總占地約204.15畝，現(xiàn)狀主要為舊村房屋和舊廠房，總建筑面積約9.79萬(wàn)㎡，其中涉及102戶村民的188塊宅基地及地上房屋，建筑面積約2.58萬(wàn)㎡。項(xiàng)目為市城中村改造示范項(xiàng)目，改造模式為單一主體掛牌招商，計(jì)劃總投資50億元。
九頭村片區(qū)可謂“十年磨一劍”。其中，單元1為歷史存量項(xiàng)目，早在2013年，九頭村合作社與東莞市高田房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱“高田地產(chǎn)”）簽訂村企合作協(xié)議；單元2采取單一主體掛牌招商模式，均屬于年內(nèi)促動(dòng)工項(xiàng)目。愛(ài)企查資料顯示，高田地產(chǎn)成立于1999年，法人代表為歐陽(yáng)忠，是世界莞商聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)。
“項(xiàng)目建成后，九頭村片區(qū)配建一所51班初中、兩所幼兒園、兩個(gè)社區(qū)公園，以及一處社區(qū)文化中心、一個(gè)公交首末站，并完善改造單元路網(wǎng)?！备咛锏禺a(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理歐陽(yáng)文光介紹。目前，單元1動(dòng)工在即，單元2拆遷補(bǔ)償方案私人物業(yè)部分已達(dá)成95.74%的同意率，村集體物業(yè)部分已100％通過(guò)對(duì)拆遷補(bǔ)償方案的表決，爭(zhēng)取今年12月動(dòng)工。
洋杞坑項(xiàng)目：
重塑城市形象 公共配套將近48%
洋杞坑項(xiàng)目采取單一主體掛牌招商模式，擬由海德集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)。更新單元位于市中心區(qū)東城南板塊莞長(zhǎng)路旁，單元面積約22.80公頃，拆除重建面積約13.72公頃，現(xiàn)狀建筑主要為低層老舊住宅及簡(jiǎn)易廠房。
立新社區(qū)黨委書(shū)記、居委會(huì)主任張海柳介紹，洋杞坑舊村是典型的“城中村”，自上世紀(jì)90年代起村民陸續(xù)搬遷至新村后，舊村處于荒廢且基本無(wú)人居住狀態(tài)，部分房屋已經(jīng)倒塌，道路等基礎(chǔ)設(shè)施配套不足，亟需通過(guò)城市更新來(lái)重塑城市形象。
海德集團(tuán)城市更新經(jīng)驗(yàn)豐富，已建成立新社區(qū)犬眠嶺舊改項(xiàng)目（即現(xiàn)“琥珀臺(tái)”）商住小區(qū)。海德城更集團(tuán)公司總監(jiān)嚴(yán)杰鋒介紹，洋杞坑更新單元更新方向以居住、商業(yè)和公共配套為主，改造后總計(jì)容建筑面積約43.93萬(wàn)㎡，其中居住25.66萬(wàn)㎡，商業(yè)18.27萬(wàn)㎡，并配套有48班小學(xué)、12班幼兒園、社區(qū)中心、公交首末站、道路、街頭綠地、790個(gè)公共停車位等。
“本單元公共配套用地占比接近48%，全面提升城市品質(zhì)。”嚴(yán)杰鋒表示，洋杞坑項(xiàng)目投資規(guī)模約80億元，將補(bǔ)償村集體約5億多元，返還集體物業(yè)約5萬(wàn)平方米（該補(bǔ)償數(shù)據(jù)未含宅基地及私人物業(yè)）。項(xiàng)目堅(jiān)持還遷優(yōu)先的選擇，將率先建設(shè)回遷物業(yè)和公共配套設(shè)施，保障村民收益和公共利益，預(yù)計(jì)2028年竣工。建成后，將形成“裙房+塔樓”多維度商業(yè)界面配套，形成東城南片區(qū)門(mén)戶節(jié)點(diǎn)區(qū)域。
80億元的投資資金從何而來(lái)，“城中村”項(xiàng)目改造收益如何？嚴(yán)杰鋒介紹，海德集團(tuán)用自有資金支付土地款，后期將通過(guò)信托等多種渠道融資，確保項(xiàng)目順利推進(jìn)。
立新社區(qū)：
切實(shí)保障村集體和村民收益
“城中村”改造將在制度上，逐漸破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，加快促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，這是東莞深度城市化的應(yīng)有之義。有專家指出，“城中村”改造要“守住底線”，保障村集體及村民利益。實(shí)際上，通過(guò)推進(jìn)洋杞坑和九頭村兩大項(xiàng)目，村民財(cái)富成倍增值。
立新社區(qū)轄區(qū)面積約2.7平方公里，下轄6個(gè)村民小組，股東2784名。社區(qū)常住人口4300多人，流動(dòng)人口約1.6萬(wàn)人。洋杞坑、九頭村村小組及村民依靠廠房和店鋪?zhàn)饨鹁S持收入，村民改造意愿強(qiáng)烈。九頭村經(jīng)濟(jì)社理事長(zhǎng)甘志清，九頭村村民甘偉光、甘健斌等接受記者采訪時(shí)，表達(dá)了對(duì)項(xiàng)目拆遷翹首以盼的心情，部分村民主動(dòng)清空私宅等待拆遷。
“九頭村項(xiàng)目改造后，村集體和村民收益翻番。”歐陽(yáng)文光舉例，單元1項(xiàng)目改造后，高田地產(chǎn)以30元/平米的價(jià)格返租部分集體回遷物業(yè)，月租金收益120萬(wàn)元，村集體收益翻了兩倍；而單元2項(xiàng)目改造后，村民既能把老舊自建房置換成嶄新的商品房，又能得到幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)元不等的現(xiàn)金補(bǔ)償和搬遷費(fèi)，還能實(shí)現(xiàn)“在家門(mén)口解決孩子上學(xué)問(wèn)題”。
東莞“城中村”普遍存在便民服務(wù)設(shè)施欠缺、配套基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、公共活動(dòng)空間匱乏、物業(yè)服務(wù)水平偏低等“通病”。立新社區(qū)改造更新后，將引入優(yōu)質(zhì)教育資源，補(bǔ)齊東城南片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)短板，通過(guò)筑新樓、聚人氣、促消費(fèi)，打造成為宜居宜業(yè)都市產(chǎn)城融合示范區(qū)。
“拆治興”并舉，是東莞“城中村”改造的新打法。東城街道僅在南片區(qū)就謀劃了8個(gè)城市更新單元，立新社區(qū)獨(dú)占其五。項(xiàng)目建成后，村民從“舊房”到“新居”，住房安全性、住房舒適性、住房滿意度將大大提高。屆時(shí)，原來(lái)的新村將成為“城中村”。新村的治與興，是立新社區(qū)思考的新課題。
“新村以宅基地為主，規(guī)劃較好。村民‘洗腳上樓’后，老人家想留在新村居住就住，閑置出來(lái)的自建房計(jì)劃由村集體統(tǒng)一規(guī)劃、直接經(jīng)營(yíng)，發(fā)展文旅休閑項(xiàng)目，改變過(guò)去的租賃經(jīng)濟(jì)模式，帶動(dòng)村集體增收，豐富周邊居民的休閑生活?！睆埡Ａf(shuō)。