目錄
第一章 總則
第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域
第三章 業(yè)主和業(yè)主組織
第一節(jié) 業(yè)主
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第四章 前期物業(yè)管理
第五章 物業(yè)服務(wù)
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七章 監(jiān)督管理
第八章 法律責(zé)任
第九章 附則
第一章 總則
第一條【立法目的和依據(jù)】 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益,營(yíng)造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境,根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條【適用范圍】 本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本條例。
第三條【基本原則】 本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系,堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、業(yè)主共管、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。
第四條【黨建引領(lǐng)】 建立健全黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)管理黨建機(jī)制,發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。
第五條【聯(lián)席會(huì)議制度】 鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度,處理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會(huì)選舉、換屆和物業(yè)服務(wù)人交接等工作過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛,協(xié)調(diào)解決重大物業(yè)管理問(wèn)題和突出信訪案件,建立綜合執(zhí)法聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
聯(lián)席會(huì)議成員可以由住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房屋管理、發(fā)展改革、公安、民政、自然資源、生態(tài)環(huán)境、水務(wù)、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理、城市管理綜合執(zhí)法、司法行政、信訪、人民防空、消防救援等部門(mén)和單位組成。
聯(lián)席會(huì)議由屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)組織召集,同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域跨鎮(zhèn)(街)的,聯(lián)席會(huì)議由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)會(huì)同屬地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)共同組織召集。
聯(lián)席會(huì)議涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、通信、有線電視等事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加。
第六條【行業(yè)協(xié)會(huì)職責(zé)】 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)采取下列措施加強(qiáng)行業(yè)自律管理,促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展:
(一)制定物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范,參與制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià);
(二)參與行業(yè)信用體系建設(shè),協(xié)助市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)建立物業(yè)服務(wù)人及其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案,對(duì)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)規(guī)范的行為給予通報(bào)警示和公開(kāi)譴責(zé);
(三)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本參考明細(xì)與價(jià)格監(jiān)測(cè)信息;
(四)組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高行業(yè)服務(wù)水平;
(五)調(diào)解行業(yè)內(nèi)部糾紛和爭(zhēng)議,維護(hù)物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主合法權(quán)益;
(六)做好行業(yè)宣傳,總結(jié)、交流物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn),推廣先進(jìn)物業(yè)服務(wù)技術(shù)。
第二章 物業(yè)服務(wù)區(qū)域
第七條【物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定】 物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則,綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模和類(lèi)型、社區(qū)建設(shè)等因素,按照以下方式劃定:
(一)新建物業(yè)服務(wù)區(qū)域一般按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖或者項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖范圍劃定,但紅線圖范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)河道等不得劃入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
(二)已經(jīng)按照紅線圖或者項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖范圍實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域,按照現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍進(jìn)行管理。
(三)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的,可以劃定為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域;共用設(shè)施設(shè)備不能分割的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
(四)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的毗鄰物業(yè),依法經(jīng)各自的業(yè)主分別共同決定后,可以合并為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域。
沒(méi)有劃定物業(yè)服務(wù)區(qū)域的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的,由居住區(qū)所在地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)征求相關(guān)業(yè)主和村(居)民委員會(huì)意見(jiàn)后,結(jié)合城市管理和物業(yè)管理實(shí)際需要確定物業(yè)服務(wù)區(qū)域,并向全體業(yè)主公告,公告時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于十五日。
第八條【物業(yè)服務(wù)區(qū)域備案】 建設(shè)單位在編制新建物業(yè)建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí),應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于生產(chǎn)、生活和物業(yè)管理需要的原則,合理確定主要配套設(shè)施設(shè)備的共用范圍。
新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)信息系統(tǒng)上填報(bào)劃定的物業(yè)服務(wù)區(qū)域,將填報(bào)的物業(yè)服務(wù)區(qū)域在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置公布,并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
第三章 業(yè)主和業(yè)主組織
第一節(jié) 業(yè)主
第九條【業(yè)主定義】 依法登記取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人為業(yè)主。
除前款規(guī)定外,符合下列條件之一的,可以認(rèn)定為業(yè)主:
(一)尚未登記取得所有權(quán),但基于買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分的單位或者個(gè)人;
(二)因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書(shū)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;
(三)因繼承或者受遺贈(zèng)取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;
(四)因合法建造取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的單位或者個(gè)人;
(五)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個(gè)人。
第十條【業(yè)主權(quán)利】 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)服務(wù)人提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及其他物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使表決權(quán);
(四)推薦業(yè)主委員會(huì)候選人、物業(yè)管理委員會(huì)和籌備組業(yè)主代表,選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(五)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)籌備組、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)工作;
(六)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)對(duì)物業(yè)共有、共用部分的使用、管理、收益享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(八)監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(九)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第十一條【業(yè)主義務(wù)】 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù):
(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等物業(yè)管理制度,按照約定履行物業(yè)服務(wù)合同;
(二)遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類(lèi)、噪聲管理、排水管理、動(dòng)物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫、燃?xì)獍踩?、用電安全、綠化管理等方面的管理制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定;
(四)配合物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和相關(guān)管理措施;
(五)及時(shí)配合業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人對(duì)存在安全隱患、危及公共利益或者他人合法權(quán)益的建筑物及其附屬部分采取修繕以及其他必要處置措施;
(六)按照約定支付物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用;
(七)按照規(guī)定交納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(八)不損害公共利益和他人合法權(quán)益;
(九)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。
第十二條【業(yè)主共同決定事項(xiàng)】 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)確定選聘物業(yè)服務(wù)人的方式,續(xù)聘、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;
(五)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(六)籌集住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共有部分用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(九)確定或者調(diào)整物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、方式、標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格等物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容;
(十)共有收益的管理和使用;
(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi),業(yè)主委員會(huì)及其專(zhuān)職工作人員的工作職責(zé)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn);
(十二)業(yè)主自行管理;
(十三)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金和維修、更新、改造、增設(shè)專(zhuān)屬設(shè)施設(shè)備及構(gòu)筑物等僅涉及部分業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的事項(xiàng),由該部分業(yè)主共同決定。
業(yè)主大會(huì)不得授權(quán)或者委托業(yè)主委員會(huì)等其他主體決定本條第一款規(guī)定的事項(xiàng)。
第十三條【管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則】 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主共同權(quán)益、業(yè)主義務(wù)、共有收益、費(fèi)用分?jǐn)?、?cái)務(wù)管理、審計(jì)制度、印章管理、停車(chē)管理、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。
業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的名稱(chēng)、議事方式、業(yè)主投票權(quán)數(shù)認(rèn)定方法、表決程序及方式,業(yè)主委員會(huì)的選舉、罷免和議事規(guī)則、人員組成、職責(zé)、任期及職務(wù)終止等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章,不得違背公序良俗,不得損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益,不得有對(duì)部分業(yè)主顯失公平的內(nèi)容。管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)依法制定公布。
調(diào)整管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的,業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)在組織業(yè)主表決前把調(diào)整管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案相關(guān)事項(xiàng)告知村(居)民委員會(huì)。村(居)民委員會(huì)可以對(duì)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案提出書(shū)面指導(dǎo)意見(jiàn),業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)認(rèn)真聽(tīng)取指導(dǎo)意見(jiàn),并將指導(dǎo)意見(jiàn)采納情況公告全體業(yè)主后,組織業(yè)主表決。
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第十四條【籌備成立業(yè)主大會(huì)】 百分之二十以上業(yè)主或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)服務(wù)區(qū)域建筑面積百分之五十以上業(yè)主,可以按規(guī)定向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面申請(qǐng)。鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)自收到成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后三十日內(nèi)通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人向其報(bào)送業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料以及已籌集的專(zhuān)項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料,并負(fù)責(zé)核對(duì)材料。其中,業(yè)主清冊(cè)內(nèi)容包括業(yè)主名稱(chēng)、物業(yè)位置、出售時(shí)間和建筑面積。
經(jīng)審核確認(rèn)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組,負(fù)責(zé)籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議?;I備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村(居)民委員會(huì)七至十五人組成。建設(shè)單位經(jīng)通知未派員參加的,不影響籌備組成立。
籌備組中的業(yè)主代表可以通過(guò)十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦,或者村(社區(qū))黨組織、村(居)民委員會(huì)推薦等方式產(chǎn)生,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)等方式,在自愿參加的業(yè)主中確定,籌備組組長(zhǎng)由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)派員擔(dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主委員會(huì)委員的法定條件。鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)確定籌備組業(yè)主代表人選時(shí),可以?xún)?yōu)先選取承諾不參選業(yè)主委員會(huì)委員的業(yè)主,鼓勵(lì)和支持業(yè)主中具備較強(qiáng)組織能力的黨員、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位在編人員成為籌備組的成員。
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)通知后十日內(nèi)報(bào)送文件資料,協(xié)助成立籌備組,并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)為籌備組和業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持,不得以任何理由阻撓籌備組的正常工作。因建設(shè)單位注銷(xiāo)或者建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人不配合提供資料的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)可以協(xié)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供, 不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以配合。
任何單位和個(gè)人不得泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
第十五條【首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議準(zhǔn)備工作】 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,會(huì)議期間,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)可以在必要時(shí)協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)協(xié)助,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助?;I備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)做好以下工作:
(一)確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專(zhuān)有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題以及表決規(guī)則等;
(三)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(四)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法、確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(六)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)將前款要求確定的事項(xiàng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置及市物業(yè)信息系統(tǒng)公示,公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主對(duì)前款公示內(nèi)容有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)以書(shū)面形式實(shí)名向籌備組提出,籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前作出答復(fù)。
籌備組成員連續(xù)三次無(wú)故不參加籌備會(huì)議的,其成員資格自動(dòng)終止,六個(gè)月內(nèi)無(wú)法召開(kāi)業(yè)主大會(huì)或者首次業(yè)主大會(huì)未能產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,籌備組自行解散。
第十六條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議類(lèi)型和召開(kāi)條件】 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議,定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。
有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主或者占小區(qū)總票權(quán)面積百分之二十以上業(yè)主提議的;
(二)業(yè)主委員會(huì)決定召開(kāi)的;
(三)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員發(fā)生本條例第四十條所列禁止行為需要罷免委員職務(wù)的;
(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
發(fā)生其他重大事故或者緊急事件需要及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議處理的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)。
發(fā)生本條第二、三款規(guī)定的情形,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)未及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,業(yè)主可以向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)提出協(xié)助要求,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)限期組織召開(kāi),并通告全體業(yè)主。
第十七條【村(居)民委員會(huì)組織召開(kāi)】 有下列情形之一的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)村(居)民委員會(huì)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)業(yè)主委員會(huì)被責(zé)令限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,但逾期不召開(kāi)的;
(二)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)根據(jù)本條例第四十一條規(guī)定提議罷免業(yè)主委員會(huì)全體委員的;
(三)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的。
第十八條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議要求】 業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)前,將會(huì)議的形式、意向議題及其具體內(nèi)容、議程、表決規(guī)則等事項(xiàng)向全體業(yè)主公示,公示時(shí)間不得少于七日。但因發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的,可以于會(huì)議召開(kāi)前通知全體業(yè)主并告知臨時(shí)召開(kāi)的事由。重大事故或者緊急事件由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)確認(rèn)。
公示期間,業(yè)主對(duì)公示的意向事項(xiàng)有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期間以書(shū)面形式實(shí)名向業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者提出,業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起五日內(nèi)處理、答復(fù),并將異議及答復(fù)內(nèi)容進(jìn)行公示。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者未及時(shí)處理業(yè)主異議或者業(yè)主對(duì)答復(fù)不滿(mǎn)的,業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)提出,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到異議之日起十日內(nèi)協(xié)調(diào)處理,公示事項(xiàng)違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者限期改正,逾期未經(jīng)改正的,不得對(duì)異議事項(xiàng)進(jìn)行表決。
對(duì)公示事項(xiàng)無(wú)異議或者異議不成立的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前,將最終確定的會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、形式、議題及其具體內(nèi)容、議程、表決規(guī)則等事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置公告,公告期截止至業(yè)主大會(huì)召開(kāi)當(dāng)日。上述事項(xiàng)還應(yīng)當(dāng)以書(shū)面或者信息化方式通知全體業(yè)主,同時(shí)報(bào)物業(yè)所在地村(居)民委員會(huì),村(居)民委員會(huì)可以派代表列席會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就未公示議題進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)將會(huì)議決定以書(shū)面形式向全體業(yè)主公告。
第十九條【會(huì)議表決】 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)等形式進(jìn)行表決。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用電子投票的方式實(shí)施。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)采用記名投票的方式,業(yè)主應(yīng)當(dāng)明示贊同、反對(duì)或者棄權(quán)的表決意見(jiàn);以集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)形式投票的,應(yīng)當(dāng)核實(shí)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明或者其他證明業(yè)主身份的材料,選票、表決票應(yīng)當(dāng)由有表決權(quán)的業(yè)主簽名。
采用電子投票方式的,應(yīng)當(dāng)使用市物業(yè)信息系統(tǒng)中的電子投票系統(tǒng)。采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式進(jìn)行投票的,投票期限不少于五日;采用集體討論形式的,應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)表決。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)信息系統(tǒng)及物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公告,期限不得少于三十日。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)建立市物業(yè)信息系統(tǒng),供物業(yè)管理各方免費(fèi)使用,但互聯(lián)網(wǎng)、通訊等運(yùn)營(yíng)商依法收取的服務(wù)費(fèi)除外,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)等有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
第二十條【計(jì)票規(guī)則】 本條例規(guī)定的專(zhuān)有部分面積、專(zhuān)有部分總面積和業(yè)主人數(shù)、業(yè)主總?cè)藬?shù)按照下列方式確定:
(一)專(zhuān)有部分面積,按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的,按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的,按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算。專(zhuān)有部分總面積,按照專(zhuān)有部分面積的總和計(jì)算。
(二)業(yè)主人數(shù)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算,一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算;但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,或者同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的,按照一人計(jì)算。業(yè)主總?cè)藬?shù),按照業(yè)主人數(shù)的總和計(jì)算。
業(yè)主可以自行投票,也可以委托他人投票。委托他人投票的,應(yīng)當(dāng)出具具有業(yè)主簽名或者蓋章的書(shū)面委托書(shū),載明委托事項(xiàng)、期限和權(quán)限。
未投票表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)不得計(jì)入已表決票。
第二十一條【表決統(tǒng)計(jì)】 采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)形式進(jìn)行投票的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)不少于五名業(yè)主擔(dān)任監(jiān)票人、計(jì)票人,可以邀請(qǐng)第三方參與監(jiān)票。無(wú)業(yè)主自愿擔(dān)任監(jiān)票人、計(jì)票人的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者可委托所屬村(居)民委員會(huì)工作人員擔(dān)任監(jiān)票人、計(jì)票人。業(yè)主委員會(huì)委員和候補(bǔ)委員、業(yè)主委員會(huì)委員候選人及其近親屬不得擔(dān)任監(jiān)票人、計(jì)票人。監(jiān)票人、計(jì)票人應(yīng)當(dāng)簽名確認(rèn)統(tǒng)計(jì)的表決結(jié)果。監(jiān)票人、計(jì)票人拒絕簽名的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者可以重新邀請(qǐng)其他業(yè)主擔(dān)任監(jiān)票人、計(jì)票人。
采用集體討論形式的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)組織監(jiān)票人、計(jì)票人當(dāng)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)選票、表決票并公示表決結(jié)果。
采用紙質(zhì)投票方式書(shū)面征求意見(jiàn)的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者應(yīng)當(dāng)將選票、表決票于收取當(dāng)日封存后,交由所在地村(居)民委員會(huì)臨時(shí)保管,于業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票期限屆滿(mǎn)之日起十五日內(nèi)在保管場(chǎng)所完成選票、表決票的統(tǒng)計(jì)并公布統(tǒng)計(jì)結(jié)果。表決結(jié)果公示期滿(mǎn)無(wú)異議或者異議處理完畢后,村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將選票、表決票交還業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者;采用電子投票方式實(shí)施的,業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果由電子投票系統(tǒng)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者未按照本條規(guī)定統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果和保管選票的,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)責(zé)令限期改正并通告全體業(yè)主。
第二十二條【表決結(jié)果保存、公示及查驗(yàn)】 任何人不得偽造或者指使他人偽造選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)。采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)的,業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)妥善保管業(yè)主的選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)以備查詢(xún),保管期限不得少于五年。采用電子投票進(jìn)行表決的,電子投票系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)保存業(yè)主投票結(jié)果不少于五年。
表決結(jié)果的公示內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括已投票業(yè)主的房號(hào)、專(zhuān)有部分面積、表決意見(jiàn),已投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專(zhuān)有部分總面積,未投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)和專(zhuān)有部分總面積、全體業(yè)主表決意見(jiàn)的匯總結(jié)果等。
公示期間業(yè)主對(duì)表決結(jié)果有異議的,可以持本人有效身份證明向業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者提出查驗(yàn)本人表決意見(jiàn),業(yè)主大會(huì)組織者應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見(jiàn)以供查驗(yàn)。有證據(jù)證明存在偽造或者篡改選票、表決票、書(shū)面委托書(shū)等情形,導(dǎo)致業(yè)主真實(shí)意見(jiàn)與公示的表決結(jié)果不一致的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行修正,重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果并公布。
業(yè)主對(duì)查驗(yàn)結(jié)果仍有異議的,可以以書(shū)面形式向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)提出,并提供身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明等相關(guān)證明材料。鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)處理;情況復(fù)雜的,可以延長(zhǎng)至六十日。經(jīng)核實(shí)異議成立的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果,并向全體業(yè)主通告。經(jīng)核實(shí)異議不成立的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)書(shū)面答復(fù)有異議的業(yè)主并告知業(yè)主大會(huì)會(huì)議組織者。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第二十三條【物業(yè)管理委員會(huì)成立條件】 有下列情形之一的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織成立物業(yè)管理委員會(huì):
(一)尚不具備本條例第十四條第一款規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)的條件,或者具備本條例第十四條第一款規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)的條件但確有困難未成立,經(jīng)占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主提出書(shū)面申請(qǐng)的;
(二)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)需要換屆選舉的。
物業(yè)管理委員會(huì)成立后,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)出具成立證明,并在物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三十日內(nèi),將成立時(shí)間以及物業(yè)管理委員會(huì)委員基本情況等有關(guān)資料抄送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)。
第二十四條【物業(yè)管理委員會(huì)職責(zé)】 物業(yè)管理委員會(huì)依法履行以下職責(zé):
(一)籌備成立業(yè)主大會(huì);
(二)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的,組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng);
(三)組織業(yè)主委員會(huì)換屆選舉。
尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,物業(yè)管理委員會(huì)組織業(yè)主大會(huì)履行職責(zé),并依法代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)自新一屆業(yè)主委員會(huì)備案完成之日起停止履行職責(zé),并應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。
第二十五條【物業(yè)管理委員會(huì)工作要求】 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),及時(shí)向業(yè)主公開(kāi)物業(yè)管理相關(guān)信息,不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。物業(yè)管理委員會(huì)發(fā)布的通知或者公告,應(yīng)當(dāng)加蓋印章。物業(yè)管理委員會(huì)召開(kāi)會(huì)議及討論協(xié)商物業(yè)相關(guān)管理事項(xiàng)的工作要求參照業(yè)主委員會(huì)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)管理委員會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間,應(yīng)當(dāng)接受鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者依法撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主,由簽名同意該決定的物業(yè)管理委員會(huì)成員承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
第二十六條【物業(yè)管理委員會(huì)組成】 物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)為七人或者九人,其中鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)代表一人,村(居)民委員會(huì)代表一人,建設(shè)單位代表一人,業(yè)主代表三人到五人,具體由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)確定。建設(shè)單位經(jīng)通知未派員參加的,不影響物業(yè)管理委員會(huì)成立;已成立業(yè)主大會(huì)的,建設(shè)單位無(wú)須指派代表參加。
物業(yè)管理委員會(huì)單位代表人選由各自單位推薦產(chǎn)生。單位代表因工作變動(dòng)或者其他原因不能履行職責(zé)時(shí),所屬單位應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日內(nèi)更換代表人。
物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表人選應(yīng)當(dāng)符合業(yè)主委員會(huì)委員候選人的法定條件,通過(guò)十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦,以及村(社區(qū))黨組織、村(居)民委員會(huì)推薦等方式產(chǎn)生,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)通過(guò)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)等方式,在自愿參加的業(yè)主中確定。鼓勵(lì)和支持黨員業(yè)主依照程序成為物業(yè)管理委員會(huì)成員。
物業(yè)管理委員會(huì)主任由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)指定。
第二十七條【物業(yè)管理委員會(huì)成員名單公示】 鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)成員的名單、簡(jiǎn)歷等基本情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置及市物業(yè)信息系統(tǒng)向全體業(yè)主進(jìn)行公示,公示期限不得少于十五日。
公示期間業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的,應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式實(shí)名向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)提出。鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起十個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行核查,被核查人員應(yīng)當(dāng)回避核查工作。
經(jīng)核實(shí)異議成立的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)取消其物業(yè)管理委員會(huì)成員資格,公告全體業(yè)主,更換物業(yè)管理委員會(huì)成員人選并重新公示。公示期滿(mǎn)無(wú)異議或者異議不成立的,物業(yè)管理委員會(huì)成立。鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)成員名單告知全體業(yè)主。
第二十八條【物業(yè)管理委員會(huì)任期】 物業(yè)管理委員會(huì)的任期一般不超過(guò)二年,屆滿(mǎn)未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)或者選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)依照業(yè)主申請(qǐng)重新成立物業(yè)管理委員會(huì)。
第二十九條【物業(yè)管理委員會(huì)運(yùn)行規(guī)則】 物業(yè)管理委員會(huì)具體運(yùn)行指導(dǎo)規(guī)則由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)另行制定。
第四節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三十條【業(yè)主委員會(huì)組成】 業(yè)主委員會(huì)委員由五到十五名委員組成,組成人員為單數(shù)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)達(dá)到業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定人數(shù)的,業(yè)主委員會(huì)成立。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任由業(yè)主委員會(huì)委員推選產(chǎn)生。
第三十一條【業(yè)主委員會(huì)參選條件】 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業(yè)主擔(dān)任,從符合下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生:
(一)遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務(wù);
(二)有必要的工作時(shí)間,具備所需的工作能力;
(三)符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的居住期限要求;
(四)參選時(shí)在本物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)無(wú)被有關(guān)部門(mén)認(rèn)定違法建設(shè)、違法占用物業(yè)共有部分的情況;
(五)無(wú)因故意犯罪被判處刑罰,執(zhí)行期滿(mǎn)未逾五年的情況;
(六)報(bào)名日期截止前三年內(nèi)無(wú)因物業(yè)管理相關(guān)違法行為受到行政處罰的情況;
(七)本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)服務(wù)人無(wú)直接利益關(guān)系;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十二條【業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方式】 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過(guò)聯(lián)名推薦,自薦以及村(社區(qū))黨組織、村(居)民委員會(huì)推薦等方式產(chǎn)生。同一業(yè)主只能推薦一名候選人,不得重復(fù)推薦。
業(yè)主委員會(huì)候選人由物業(yè)管理委員會(huì)或者籌備組按照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定進(jìn)行資格審查與確定。物業(yè)管理委員會(huì)或者籌備組業(yè)主代表參選當(dāng)期業(yè)主委員會(huì)的,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)對(duì)其進(jìn)行資格審查。業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)或者籌備組應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前將業(yè)主委員會(huì)候選人的名單及基本情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置及市物業(yè)信息系統(tǒng)向全體業(yè)主進(jìn)行公示,并將把確定的業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單報(bào)村(居)民委員會(huì),公示時(shí)間不得少于七日。業(yè)主委員會(huì)候選人基本情況包括性別、政治面貌、入住時(shí)間、物業(yè)費(fèi)及住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納情況等。
業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人有異議的,應(yīng)當(dāng)在公示期間以書(shū)面形式實(shí)名向物業(yè)管理委員會(huì)或者籌備組提出,由物業(yè)管理委員會(huì)或者籌備組重新核查相關(guān)候選人資格。公告期滿(mǎn)后,物業(yè)管理委員會(huì)或者籌備組不再受理異議。
鼓勵(lì)村(居)民委員會(huì)成員以及具有財(cái)會(huì)、法律、管理等工作經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主參加業(yè)主委員會(huì)選舉。鼓勵(lì)和支持業(yè)主中符合條件的黨員通過(guò)法定程序成為業(yè)主委員會(huì)委員。
第三十三條【業(yè)主委員會(huì)職責(zé)】 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告物業(yè)管理實(shí)施情況和業(yè)主委員會(huì)履職情況;
(二)擬定物業(yè)服務(wù)人續(xù)聘、選聘、解聘方案和擬定物業(yè)服務(wù)合同草案提交業(yè)主大會(huì)決定,并根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定,與物業(yè)服務(wù)人簽訂、解除物業(yè)服務(wù)合同;
(三)擬定共有部分和共有收益的使用、管理方案,并提交業(yè)主大會(huì)決定;
(四)擬定印章管理、檔案管理、財(cái)務(wù)管理、停車(chē)秩序管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規(guī)章制度,并提交業(yè)主大會(huì)決定;
(五)監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用,組織住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌,對(duì)未按照要求移交住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人、拒不繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主進(jìn)行勸喻和催繳;
(六)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)制作和保管業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬務(wù)、財(cái)務(wù)報(bào)表、審計(jì)報(bào)告等文件,并建立相關(guān)檔案;
(八)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施,對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)約的行為予以勸阻、制止;
(九)調(diào)解因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;
(十)配合有關(guān)部門(mén)、鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村(居)民委員會(huì)做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)、應(yīng)急處置、社區(qū)治理、公益宣傳等相關(guān)管理工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督;
(十一)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十四條【業(yè)主委員會(huì)信息公開(kāi)】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主公布以下情況和資料,接受全體業(yè)主監(jiān)督:
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定;
(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)支出情況;
(四)業(yè)主大會(huì)決定由業(yè)主委員會(huì)管理共有收益、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,共有收益、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收支明細(xì);
(五)業(yè)主委員會(huì)審計(jì)結(jié)果;
(六)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金情況;
(七)物業(yè)服務(wù)合同;
(八)專(zhuān)職工作人員季度履職情況;
(九)業(yè)主委員會(huì)委員和專(zhuān)職工作人員姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式等;
(十)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章使用登記情況;
(十一)其他法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的,以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開(kāi)的情況和資料。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置及市物業(yè)信息系統(tǒng)按照規(guī)定的時(shí)限要求公布上述情況和資料,未規(guī)定公布時(shí)限的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每季度公布一次。前款第一、七、九項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公示,其余項(xiàng)公示時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于十五日。上述情況和資料有變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起七日內(nèi)重新公布。
業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定公布的,業(yè)主可以要求業(yè)主委員會(huì)公布;業(yè)主委員會(huì)拒不公布的,業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)書(shū)面提出協(xié)助要求,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)七日內(nèi)予以公布,并通告全體業(yè)主。
第三十五條【業(yè)主委員會(huì)備案要求】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉結(jié)果公示期滿(mǎn)無(wú)異議或者異議不成立之日起三十日內(nèi)持以下材料向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)備案:
(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表;
(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄、會(huì)議決定和選舉統(tǒng)計(jì)表;
(四)業(yè)主委員會(huì)委員(含候補(bǔ)委員)的姓名、職務(wù)、房號(hào)、聯(lián)系方式等基本情況;
(五)業(yè)主大會(huì)籌備期間相關(guān)公示和大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的照片;
(六)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。
報(bào)送資料齊全、符合法定條件的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)在收到上述材料后五個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí),同時(shí)將備案信息抄送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)。
備案有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)辦理變更備案手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)逾期未備案或者逾期未辦理變更備案的,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)責(zé)令限期報(bào)送備案,并通告全體業(yè)主;隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假資料報(bào)送備案的,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)撤銷(xiāo)備案,并通告全體業(yè)主。
第三十六條【印章管理】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持備案回執(zhí)向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)明業(yè)主委員會(huì)的屆數(shù)和任期,其使用應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章使用登記制度。業(yè)主委員會(huì)需要使用業(yè)主大會(huì)印章的,應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決議和參與表決業(yè)主的名單信息留存?zhèn)浒?;需要使用業(yè)主委員會(huì)印章的,應(yīng)當(dāng)將過(guò)半數(shù)委員簽字同意的業(yè)主委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要留存?zhèn)浒浮?/span>
業(yè)主可以通過(guò)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章由村(居)委員會(huì)代為保管,并對(duì)代為保管期間印章的使用方法做出明確規(guī)范。村(居)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)的由村(居)委員會(huì)代為保管印章的要求提供方便和協(xié)助,并認(rèn)真履行保管人職責(zé)。
第三十七條【業(yè)主委員會(huì)會(huì)議】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的,應(yīng)當(dāng)自提議之日起十五日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持,主任因故不能履行職責(zé),可以由副主任召集和主持。出現(xiàn)法定或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定必須召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的情形,且業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的,經(jīng)其他業(yè)主委員會(huì)委員聯(lián)名申請(qǐng),鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)七日前,在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公告會(huì)議的內(nèi)容和議程,并告知所在地村(居)民委員會(huì),聽(tīng)取業(yè)主、村(居)民委員會(huì)意見(jiàn)和建議。村(居)民委員會(huì)可以派代表參加。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席,所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體委員過(guò)半數(shù)同意并簽字確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示并書(shū)面告知物業(yè)所在地村(居)民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)書(shū)面記錄會(huì)議情況并經(jīng)參會(huì)委員簽名確認(rèn)后妥善保存,保存期限不得少于五年。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第三十八條【業(yè)主委員會(huì)決定效力】 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)在職權(quán)范圍內(nèi)作出的決定,對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以依法請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
業(yè)主委員會(huì)所作出的決定違反法律、法規(guī)和規(guī)章或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的,由簽名同意該決定的業(yè)主委員會(huì)委員承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。
第三十九條【業(yè)主委員會(huì)委員遞補(bǔ)】 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的,未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人,可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,不具有表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止,有候補(bǔ)委員的,由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域顯著位置公告,并辦理變更登記備案手續(xù)。職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)責(zé)令限期改正。其他業(yè)主委員會(huì)委員可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)協(xié)調(diào)處理,必要時(shí)可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助,公安應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì)委員缺員,全體候補(bǔ)委員遞補(bǔ)后仍未達(dá)到法定最低人數(shù)要求或者未超過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)總?cè)藬?shù)二分之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議補(bǔ)選,經(jīng)過(guò)補(bǔ)選仍未達(dá)到法定最低人數(shù)要求或者未超過(guò)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的業(yè)主委員會(huì)總?cè)藬?shù)二分之一的,業(yè)主委員會(huì)自行解散。
第四十條【業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員和專(zhuān)職工作人員禁止行為】 業(yè)主委員會(huì)的委員、候補(bǔ)委員和專(zhuān)職工作人員應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,不得有下列行為:
(一)妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;
(二)挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn),未按照規(guī)定移交屬于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物;
(三)與建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個(gè)人有不正當(dāng)經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換;
(四)違反物業(yè)服務(wù)合同拒不支付物業(yè)費(fèi);
(五)泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);
(六)偽造或者指使他人偽造業(yè)主的選票、表決票、書(shū)面委托書(shū)或者業(yè)主簽名,冒充業(yè)主或者指使他人冒充業(yè)主進(jìn)行電子投票;
(七)偽造、篡改、隱匿、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件、資料,妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作,或者未按照本條例規(guī)定刻制、使用、移交業(yè)主委員會(huì)印章;
(八)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)擅自與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同;
(九)拒不執(zhí)行有關(guān)部門(mén)、鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)關(guān)于本物業(yè)服務(wù)區(qū)域的整改要求或者人民法院有關(guān)生效裁判文書(shū);
(十)連續(xù)兩次無(wú)故缺席或者連續(xù)五次請(qǐng)假缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議;
(十一)損害業(yè)主共同利益或者未正當(dāng)履行其職責(zé)的其他行為。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有前款規(guī)定行為之一,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自發(fā)現(xiàn)之日起十日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議,作出中止其委員職務(wù)的決定,將相關(guān)情況向業(yè)主公示,并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議罷免其職務(wù),已按本條例第四十一條規(guī)定自行終止職務(wù)的除外。
被提出罷免的業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有權(quán)向業(yè)主委員會(huì)提出申辯意見(jiàn),業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)記錄并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前向業(yè)主公示。
專(zhuān)職工作人員有本條第一款規(guī)定行為之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自發(fā)現(xiàn)之日起十日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出終止其職務(wù)的決定,并通告全體業(yè)主。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員和專(zhuān)職工作人員有本條第一款規(guī)定行為之一的,可以向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)舉報(bào)。
業(yè)主委員會(huì)未依照前款規(guī)定作出中止職務(wù)決定的,由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)責(zé)令限期作出;逾期未作出的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)所在地村(居)民委員會(huì)按照本條例第十八條及其他相關(guān)規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議,就是否罷免業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員事項(xiàng)進(jìn)行決議。
第四十一條【提議罷免】 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)責(zé)令其改正但拒不改正,造成嚴(yán)重后果的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)可以向業(yè)主大會(huì)提議罷免業(yè)主委員會(huì)全體委員,涉嫌違法行為的,應(yīng)當(dāng)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告:
(一)不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;
(二)業(yè)主自行管理期間存在安全生產(chǎn)、消防安全隱患;
(三)未按照規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(四)業(yè)主大會(huì)決定由業(yè)主委員會(huì)管理維修資金或者共有資金的,未按照規(guī)定籌集、使用、管理維修資金或者共有資金;
(五)挪用、侵占維修資金或者共有資金;
(六)違反法律、法規(guī)等規(guī)定,侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
第四十二條【業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員職務(wù)自行終止】 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有以下情形之一時(shí),其委員、候補(bǔ)委員職務(wù)自行終止:
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)本人以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任不再適宜履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)的;
(五)任職期間因違反本條例規(guī)定受到行政處罰的;
(六)業(yè)主委員會(huì)自行解散的;
(七)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。
第四十三條【業(yè)主委員會(huì)任期】 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制,每屆任期不超過(guò)五年,可以連選連任,任期屆滿(mǎn)的,業(yè)主委員會(huì)自行解散。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月內(nèi)提請(qǐng)成立物業(yè)管理委員會(huì)。任期屆滿(mǎn)且未成立物業(yè)管理委員會(huì)的,村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督下,組織業(yè)主依法決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)。
第四十四條【業(yè)主委員會(huì)換屆物品移交】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起三個(gè)工作日內(nèi),列明任期屆滿(mǎn)后需要交接的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等物業(yè)管理重要物品,并把所列物品移交物業(yè)管理委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)結(jié)合清單內(nèi)容及自身職責(zé)對(duì)業(yè)主委員會(huì)需移交物品進(jìn)行核對(duì)。對(duì)拒不移交的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)可以在必要時(shí)協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)協(xié)助,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法需要使用上述物品的,物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供。業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn),尚未成立物業(yè)管理委員會(huì)的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將上述物品移交村(居)民委員會(huì)臨時(shí)保管。
第四十五條【工作經(jīng)費(fèi)】 業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān),經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由業(yè)主大會(huì)決定,可以從共有收益中列支。
業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)、財(cái)務(wù)人員等專(zhuān)職工作人員,負(fù)責(zé)協(xié)助處理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)工作。專(zhuān)職工作人員的工作職責(zé)和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定,有關(guān)費(fèi)用從業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)中列支。
第四十六條【業(yè)主委員會(huì)審計(jì)】 有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主共有收益等進(jìn)行審計(jì):
(一)業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn);
(二)業(yè)主委員會(huì)主任或者負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理的委員在任期內(nèi)職務(wù)終止;
(三)業(yè)主大會(huì)決定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)的,應(yīng)當(dāng)由新一屆業(yè)主委員會(huì)委托審計(jì);新一屆業(yè)主委員會(huì)尚未產(chǎn)生或者業(yè)主委員會(huì)拒絕委托審計(jì)的,由物業(yè)管理委員會(huì)或者村(居)民委員會(huì)委托審計(jì)。
審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約中約定,審計(jì)費(fèi)用可以從共有收益中列支。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十七條【選聘前期物業(yè)服務(wù)人】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定完成新建住宅項(xiàng)目的前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵(lì)建設(shè)單位擇優(yōu)選聘信用等級(jí)較高的物業(yè)服務(wù)人。一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體進(jìn)行招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個(gè)或者總建筑面積不超過(guò)五萬(wàn)平方米的住宅物業(yè),經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。
新建物業(yè)出售后,建設(shè)單位不得擅自更換物業(yè)服務(wù)人。
第四十八條【物業(yè)服務(wù)用房】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立成套裝修房屋,具備水、電使用功能;沒(méi)有配置電梯的物業(yè),物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于四層。電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、車(chē)庫(kù)(棚)、架空層、夾層和人防工程等,以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋不得作為物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主,專(zhuān)用于物業(yè)服務(wù)工作,不得挪作他用。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理所有權(quán)首次登記時(shí),應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積,業(yè)主有權(quán)查詢(xún)。
第四十九條【臨時(shí)管理規(guī)約】 建設(shè)單位在預(yù)(現(xiàn))售物業(yè)之前,應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約,對(duì)下列事項(xiàng)作出約定:
(一)物業(yè)共有部分的移交和查驗(yàn);
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理規(guī)定;
(三)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù);
(四)違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約,應(yīng)當(dāng)參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)發(fā)布的臨時(shí)管理規(guī)約示范文本,不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人合法權(quán)益。
臨時(shí)管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會(huì)審議通過(guò)的管理規(guī)約生效時(shí)終止。
第五十條【建設(shè)單位信息公示】 建設(shè)單位預(yù)(現(xiàn))售住宅物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)在預(yù)(現(xiàn))售現(xiàn)場(chǎng)和市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)官方網(wǎng)站顯著位置對(duì)以下事項(xiàng)和信息進(jìn)行公示,保障購(gòu)房人的知情權(quán):
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)臨時(shí)管理規(guī)約;
(三)物業(yè)服務(wù)區(qū)域范圍;
(四)物業(yè)服務(wù)用房、水泵房、配電房等公共配套建筑的所有權(quán)歸屬情況;
(五)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)和規(guī)劃總平面圖,其中規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)特別標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房(含業(yè)主委員會(huì)辦公用房)、配電房、水泵房等公共配套建筑的位置和面積;
(六)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的配置比例、數(shù)量、位置以及權(quán)屬;
(七)配套建設(shè)環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施布局、類(lèi)型、建設(shè)規(guī)模以及占地面積等相關(guān)信息。
建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同,應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,載明由物業(yè)買(mǎi)受人支付的前期物業(yè)費(fèi)時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)和方式,以及合同終止的處理方式等內(nèi)容。
第五十一條【前期物業(yè)費(fèi)】 物業(yè)買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定支付前期物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)已具備法定和商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的交付條件,物業(yè)買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由未按照約定接收物業(yè)的,應(yīng)當(dāng)自建設(shè)單位通知其辦理交付手續(xù)的期限屆滿(mǎn)之次日起,按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定支付前期物業(yè)費(fèi)。
第五十二條【承接查驗(yàn)要求】 在承接新建物業(yè)前,物業(yè)服務(wù)人和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定共同現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)共有部分,簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議,并將其作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議一并公示。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)參加,必要時(shí)可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議示范文本與操作規(guī)范由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)制定。
物業(yè)服務(wù)人擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè),因共有部分、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十三條【建設(shè)單位移交資料】 對(duì)物業(yè)共有部分現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交以下資料:
(一)物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件,竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)各類(lèi)建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備清單;
(五)物業(yè)及配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)清單;
(六)物業(yè)服務(wù)用房清單;
(七)業(yè)主清冊(cè);
(八)物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。
未能移交前款所列資料的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限,并在承諾時(shí)限內(nèi)完成移交工作。
第五十四條【承接查驗(yàn)建檔】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi),按照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)制定的示范文本,在市物業(yè)信息系統(tǒng)上填報(bào)下列承接查驗(yàn)資料:
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(二)建設(shè)單位移交資料清單;
(三)查驗(yàn)記錄;
(四)交接記錄;
(五)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)資料建檔保存。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有,業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢(xún)。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第五十五條【物業(yè)服務(wù)合同與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)備案,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)將備案信息抄送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。物業(yè)服務(wù)人確定或者更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的,應(yīng)當(dāng)于確定或者更換之日起七日內(nèi)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén),并予以公告。物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的履職情況應(yīng)當(dāng)記入物業(yè)服務(wù)信用信息檔案。
第五十六條【物業(yè)服務(wù)人義務(wù)】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),依法履行以下義務(wù):
(一)妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,開(kāi)展公共區(qū)域維修、維護(hù)行為時(shí)不得損害、破壞供水、供電、供氣相關(guān)設(shè)施設(shè)備;
(二)建立日常巡查制度,采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全;
(三)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、房屋安全、垃圾分類(lèi)、噪聲管理、排水管理、動(dòng)物飼養(yǎng)、衛(wèi)生防疫、燃?xì)獍踩?、用電安全、綠化管理、裝飾裝修、改建加建相關(guān)規(guī)定的違法行為,及時(shí)采取合理措施制止,向有關(guān)部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理;
(四)按照規(guī)定公開(kāi)信息,接受業(yè)主的監(jiān)督,建立投訴受理制度,聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議,自收到業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)情況的投訴或者詢(xún)問(wèn)之日起十日內(nèi)作出答復(fù);
(五)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施,積極配合政府及其有關(guān)部門(mén)、村(居)民委員會(huì)等開(kāi)展應(yīng)急處置、基層社會(huì)治理等工作;
(六)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第五十七條【物業(yè)服務(wù)信用管理】 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)信用管理制度,根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況建立物業(yè)服務(wù)人信用檔案,會(huì)同市發(fā)展改革部門(mén)依法將物業(yè)服務(wù)信用信息納入公共信用信息目錄,把信用信息歸集共享至信用信息公示系統(tǒng),依法在前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)、選聘物業(yè)服務(wù)人、政府采購(gòu)、政府優(yōu)惠政策支持、日常監(jiān)督管理、表彰獎(jiǎng)勵(lì)等方面實(shí)施信用獎(jiǎng)懲。
有關(guān)執(zhí)法部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)相關(guān)主體受到行政處罰或者行政強(qiáng)制的情況共享至公共信用信息平臺(tái),并抄送住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)。
第五十八條【物業(yè)服務(wù)人信息公開(kāi)】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置公示欄,并按照有關(guān)規(guī)定在市物業(yè)信息系統(tǒng)如實(shí)公開(kāi)、及時(shí)更新下列信息:
(一)物業(yè)服務(wù)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)服務(wù)投訴電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
(三)上一季度業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)和收益情況;
(四)上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用情況;
(五)上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況;
(六)上一季度業(yè)主委員會(huì)委員的物業(yè)費(fèi)繳納情況;
(七)電梯、消防、配電房等具有專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求的設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維修養(yǎng)護(hù)方案和應(yīng)急處置方案等;
(八)建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的使用情況;
(九)其他應(yīng)當(dāng)公開(kāi)的信息。
前款第一、二、七項(xiàng)應(yīng)當(dāng)長(zhǎng)期公開(kāi),其余項(xiàng)公開(kāi)時(shí)間應(yīng)當(dāng)不得少于十五日。上述信息有變更的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自信息變更之日起七日內(nèi)重新公開(kāi)。
業(yè)主對(duì)公開(kāi)內(nèi)容有異議的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起七日內(nèi)予以書(shū)面答復(fù)。
第五十九條【安全管理】 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)依法協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好相關(guān)工作。有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)人按照有關(guān)規(guī)定健全安全防范措施,對(duì)自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件、供水、排水、供電、供氣、電梯及消防等設(shè)施設(shè)備事故和物業(yè)安全事故等突發(fā)事件的預(yù)防和處置進(jìn)行具體規(guī)定,組織安全宣傳及應(yīng)急演練等,但不得委托物業(yè)服務(wù)人實(shí)施具體行政管理事務(wù)。
發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時(shí),物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施,并按規(guī)定向有關(guān)部門(mén)和專(zhuān)業(yè)單位報(bào)告,協(xié)助做好有關(guān)工作。
第六十條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則,實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),但按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的除外。
市發(fā)展改革部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)定期綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?jī)?nèi)容、成本變化、業(yè)主承受能力和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等因素,適時(shí)調(diào)整政府指導(dǎo)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。
市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)制定、發(fā)布住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)地方標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)在市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)的指導(dǎo)、監(jiān)督下,定期組織開(kāi)展住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等級(jí)評(píng)價(jià),發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本參考明細(xì)和價(jià)格監(jiān)測(cè)信息,供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人參考。
第六十一條【業(yè)主付費(fèi)】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時(shí)足額支付物業(yè)費(fèi),不得以物業(yè)空置、存在開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題、未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和管理規(guī)約的約定協(xié)助物業(yè)服務(wù)人催交物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)人不得以部分業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)為由減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn),不得采取停止供電、供水、供熱、供氣等方式催交物業(yè)費(fèi)。
政府及其有關(guān)部門(mén)、村(居)民委員會(huì)委托物業(yè)服務(wù)人實(shí)施物業(yè)服務(wù)合同約定以外的公共服務(wù)事項(xiàng)的,應(yīng)當(dāng)支付相關(guān)費(fèi)用。
第六十二條【續(xù)聘選聘】 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前,業(yè)主依法共同決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)人的,應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起十日內(nèi)將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)人。
物業(yè)服務(wù)人接受續(xù)聘、選聘決定的,雙方應(yīng)當(dāng)在原合同期限屆滿(mǎn)前續(xù)訂或者簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。
第六十三條【不定期物業(yè)服務(wù)】 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后,業(yè)主沒(méi)有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知對(duì)方。
第六十四條【物業(yè)查驗(yàn)】 新物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、村(居)民委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)的共同監(jiān)督下與原物業(yè)服務(wù)人共同對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行查驗(yàn)。
查驗(yàn)時(shí),業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗(yàn)記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論等,并由查驗(yàn)人共同簽字。查驗(yàn)記錄同時(shí)抄送鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)和村(居)民委員會(huì)。
新物業(yè)服務(wù)人和原物業(yè)服務(wù)人對(duì)查驗(yàn)結(jié)果存在爭(zhēng)議的,應(yīng)當(dāng)在查驗(yàn)記錄中載明,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、村(居)民委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織雙方共同協(xié)商解決辦法。
第六十五條【物業(yè)服務(wù)人退出交接】 物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)以及其指定的人移交其合法占有的以下資料和財(cái)物,并配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作:
(一)本條例第五十三條規(guī)定的資料;
(二)物業(yè)服務(wù)用房;
(三)物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料;
(四)物業(yè)服務(wù)期間配置的屬于業(yè)主所有的固定設(shè)施設(shè)備;
(五)由物業(yè)服務(wù)人代管的共有收益余額及相關(guān)賬務(wù)資料;
(六)其他應(yīng)當(dāng)移交的財(cái)物、資料。
原物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域后,請(qǐng)求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的,新物業(yè)服務(wù)人可以給予必要的協(xié)助。業(yè)主不得以原物業(yè)服務(wù)人已退出本物業(yè)服務(wù)區(qū)域?yàn)橛?,拒絕支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。
原物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者拒不移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料和財(cái)物,經(jīng)生效的裁判文書(shū)、裁決文書(shū)以及調(diào)解書(shū)確定的履行期限屆滿(mǎn)之日仍不履行的,業(yè)主可以不支付履行期限屆滿(mǎn)之日起相應(yīng)的物業(yè)費(fèi),業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主或者村(居)民委員會(huì)可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,同時(shí)向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)報(bào)告,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)可以在必要時(shí)協(xié)調(diào)公安機(jī)關(guān)協(xié)助,公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。
物業(yè)服務(wù)合同爭(zhēng)議處理期間,物業(yè)服務(wù)人不得停止提供物業(yè)服務(wù)、不得降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主不得停止支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第六十六條【接管前服務(wù)】 物業(yè)服務(wù)合同終止后,在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng),并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)。
第六十七條【應(yīng)急服務(wù)】 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照公開(kāi)、自愿、擇優(yōu)的原則建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人預(yù)選庫(kù)。物業(yè)服務(wù)區(qū)域出現(xiàn)失管棄管狀態(tài)時(shí),鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在應(yīng)急服務(wù)人預(yù)選庫(kù)中隨機(jī)抽取一家物業(yè)服務(wù)人,提供垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等應(yīng)急物業(yè)服務(wù),維持業(yè)主基本生活需求。
提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù)的,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)期限、服務(wù)費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限一般不超過(guò)一年,服務(wù)費(fèi)用參照政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)確定,并由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主共同決定選聘新物業(yè)服務(wù)人或者自行管理;選聘新物業(yè)服務(wù)人的,應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)新物業(yè)服務(wù)人和應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人做好交接。
鼓勵(lì)業(yè)主在選聘新物業(yè)服務(wù)人前,對(duì)是否選聘應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人為新物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行表決。
第六十八條【投訴與收費(fèi)爭(zhēng)議】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)管理服務(wù),協(xié)調(diào)和處理業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)的投訴。
業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的,可以向市發(fā)展改革部門(mén)申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理,發(fā)現(xiàn)價(jià)格違法行為的,可以向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)投訴舉報(bào)。
第六十九條【第三方評(píng)估】 推動(dòng)建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)、村(居)民委員會(huì)、業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等物業(yè)管理相關(guān)主體可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與費(fèi)用測(cè)算、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用方案、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)人參與社區(qū)治理情況等進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估所需費(fèi)用一般由委托人承擔(dān),委托合同關(guān)聯(lián)方另有約定的,從其約定。
物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù),提供客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的評(píng)估報(bào)告。
第七十條【自行管理】 經(jīng)業(yè)主共同決定,物業(yè)服務(wù)區(qū)域可以由業(yè)主自行管理,由全體業(yè)主履行物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范和消防安全職責(zé),并接受鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自行管理的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定以下事項(xiàng):
自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)人;
自行管理方案,包括管理事項(xiàng)、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)、期限和責(zé)任等內(nèi)容;
委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;
其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
對(duì)電梯、消防、人民防空、技術(shù)安全防范等涉及人身財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,業(yè)主應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主在對(duì)上述事項(xiàng)做出決議前,應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)書(shū)面報(bào)告擬決議的自行管理方案、委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的方案草案,鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審查并結(jié)合自身職責(zé)給出書(shū)面意見(jiàn),業(yè)主應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取并合理采納。
業(yè)主自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主共同決定自行管理之日起三十日內(nèi)向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)備案。備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主表決結(jié)果、自行管理方案和委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的方案。
業(yè)主可以共同決定委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金、共有收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)。自行管理賬目應(yīng)當(dāng)每季度向業(yè)主公布一次。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第七十一條【禁止行為】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約,改變房屋規(guī)劃用途;
(三)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房,或者將衛(wèi)生間改在下層住戶(hù)的室、起居室、客廳、書(shū)房和廚房的上方;
(四)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)擅自擺設(shè)攤點(diǎn),無(wú)序停放車(chē)輛;
(六)在建筑物、構(gòu)筑物或者樹(shù)木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà),在公共場(chǎng)地放置雜物;
(七)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物或者私挖地下空間;
(八)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;
(九)損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施、器材,占用、堵塞、封閉公共疏散通道、消防通道;
(十)擅自拆除人民防空工程,破壞人民防空工程的防護(hù)(防化)設(shè)備設(shè)施、人防通訊警報(bào)設(shè)施及相關(guān)功能用房;
(十一)超過(guò)設(shè)計(jì)規(guī)定的荷載使用物業(yè);
(十二)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;
(十三)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(十四)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;
(十五)制造超標(biāo)噪音或造成環(huán)境污染的違法行為;
(十六)在樓梯間、疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道、消防登高操作場(chǎng)地、建筑物的公共門(mén)廳內(nèi)以及不符合消防安全條件的室內(nèi)場(chǎng)所停放電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)或者為電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)及其電池充電,攜帶電動(dòng)自行車(chē)、電動(dòng)摩托車(chē)及其電池進(jìn)入電梯轎廂,違規(guī)私自拉電線、電纜為電動(dòng)汽車(chē)、電動(dòng)自行車(chē)等充電;
(十七)從建筑物中拋擲物品;
(十八)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生上述行為時(shí),業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào);業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)有權(quán)依照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和管理規(guī)約,請(qǐng)求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失;物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的,物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén),有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理,相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)積極予以配合。
第七十二條【停車(chē)管理】 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。尚未出售的車(chē)位、車(chē)庫(kù),業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
車(chē)位、車(chē)庫(kù)不足,確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地用作停車(chē)位或者改建、重建為停車(chē)設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主共同決定,并依法辦理相關(guān)手續(xù),所得收益在扣除合理成本之后歸全體業(yè)主共有。鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車(chē)資源共享。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的,應(yīng)當(dāng)保持人民防空功能,按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)收益、誰(shuí)維護(hù)”的原則,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)人民防空工程所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,使其保持良好使用狀態(tài),所得收益歸建設(shè)單位所有。建設(shè)單位因注銷(xiāo)、清算等原因無(wú)法繼續(xù)履行維護(hù)管理責(zé)任的,由承接其權(quán)利和義務(wù)的單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理。
物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛,不得影響道路通行、阻礙特種車(chē)輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。
第七十三條【車(chē)輛充換電設(shè)施】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定在新建住宅小區(qū)建設(shè)電動(dòng)汽車(chē)充換電設(shè)施和預(yù)留安裝條件。新建住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)規(guī)劃和配套建設(shè)電動(dòng)自行車(chē)集中停放場(chǎng)所及充電設(shè)施。
既有住宅小區(qū)需要增設(shè)電動(dòng)汽車(chē)充換電設(shè)施的,應(yīng)該優(yōu)先建設(shè)公用充換電設(shè)施;在公共區(qū)域建設(shè)供全體業(yè)主使用的公用充換電設(shè)施的,供電部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供技術(shù)指導(dǎo)。既有住宅小區(qū)電動(dòng)自行車(chē)集中停放場(chǎng)所及充電設(shè)施無(wú)法滿(mǎn)足業(yè)主需求的,經(jīng)業(yè)主共同決定,物業(yè)服務(wù)人可以按照規(guī)定利用物業(yè)共有部分增建、改建符合相關(guān)技術(shù)規(guī)范和消防要求的電動(dòng)自行車(chē)集中停放場(chǎng)所及充電設(shè)施。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)積極配合業(yè)主或者其委托的施工單位依法安裝充換電設(shè)施,為現(xiàn)場(chǎng)勘察、線路安裝、通電運(yùn)行等環(huán)節(jié)提供便利條件。
充換電設(shè)施的建設(shè)安裝應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,并按照規(guī)定辦理竣工驗(yàn)收,依法購(gòu)買(mǎi)安全責(zé)任保險(xiǎn)。公用充換電設(shè)施按照“誰(shuí)投資,誰(shuí)收益,誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則,由充換電設(shè)施建設(shè)收益方負(fù)責(zé)維護(hù),并承擔(dān)安全主體責(zé)任。業(yè)主在固定車(chē)位建設(shè)的充換電設(shè)施按照“誰(shuí)所有,誰(shuí)使用,誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則,由充換電設(shè)施所有權(quán)及其使用人負(fù)責(zé)維護(hù),并承擔(dān)安全主體責(zé)任。所有權(quán)人或者使用人委托他人維護(hù)管理的,由受委托管理人按照規(guī)定和約定承擔(dān)安全管理責(zé)任。
鼓勵(lì)推廣智能有序充電。市發(fā)展改革部門(mén)要引導(dǎo)居民參與智能有序充電,加快開(kāi)展智能有序充電示范小區(qū)建設(shè),逐步提高智能有序充電樁建設(shè)比例。
第七十四條【維修責(zé)任】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)所售物業(yè)承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任,對(duì)在質(zhì)量保修期內(nèi)發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題履行保修義務(wù)。
物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后,業(yè)主專(zhuān)有部分的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé),物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共有部分的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人管理共有部分的,由物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。
物業(yè)出現(xiàn)安全隱患危及公共利益時(shí),物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)立即采取措施消除安全隱患。管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同可以約定由物業(yè)服務(wù)人維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任人承擔(dān)。
共有物業(yè)的維修、更新、改造費(fèi)用,由共有該物業(yè)的業(yè)主按照擁有的物業(yè)專(zhuān)有部分建筑面積比例分?jǐn)?。單幢房屋整體共有部分的維修、更新、改造費(fèi)用,由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專(zhuān)有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)。
第七十五條【裝飾裝修】 業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修主體在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開(kāi)工前,應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修主體在裝飾裝修活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵守服務(wù)協(xié)議、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和住宅室內(nèi)裝飾裝修的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)協(xié)議為業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修主體提供相應(yīng)的服務(wù),并為裝飾裝修垃圾的收集運(yùn)輸提供明確指引。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主、物業(yè)使用人指派裝飾裝修主體或者強(qiáng)行推銷(xiāo)裝飾裝修材料。
住宅裝飾裝修行為可能影響供水、供電設(shè)施設(shè)備及地下燃?xì)夤艿赖?,業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修主體應(yīng)當(dāng)會(huì)同裝修單位與有關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位共同制定設(shè)施設(shè)備保護(hù)方案,采取合理的安全保護(hù)措施。住宅裝飾裝修行為造成物業(yè)共有部分損壞的,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀;造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十六條【共有收益范圍】 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)依法屬于業(yè)主的共有收益包括:
(一)利用業(yè)主共有的停車(chē)場(chǎng)地、綠地、道路、通道、樓梯、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻、電梯、照明設(shè)施等共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收入,在扣除合理成本之后所得收益;
(二)因業(yè)主的共有部分被侵占、損害或者被依法征收所得的補(bǔ)償、賠償費(fèi)用;
(三)共有收益的孳息;
(四)其他依法屬于業(yè)主共有的收益。
前款規(guī)定利用業(yè)主的共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定,并依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第七十七條【共有收益管理】 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,共有收益可以由業(yè)主委員會(huì)管理或者委托物業(yè)服務(wù)人管理。業(yè)主大會(huì)未對(duì)管理單位作出決定的,共有收益由物業(yè)服務(wù)人暫行管理。
一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)且只能開(kāi)立一個(gè)共有收益賬戶(hù),不得以個(gè)人名義開(kāi)立共有收益賬戶(hù)。
共有收益由業(yè)主委員會(huì)管理的,業(yè)主委員會(huì)可以持其備案回執(zhí)向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)以業(yè)主大會(huì)名義開(kāi)立共有收益賬戶(hù),金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理。
共有收益由物業(yè)服務(wù)人管理的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)開(kāi)立單獨(dú)賬戶(hù)專(zhuān)項(xiàng)存放,不得與物業(yè)服務(wù)人其他收支賬戶(hù)合用,并定期公開(kāi)共有收益的詳細(xì)收支情況。
第七十八條【共有收益用途】 共有收益用于下列支出:
(一)維修、更新、改造、增設(shè)共用設(shè)施設(shè)備;
(二)補(bǔ)充住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(三)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議工作經(jīng)費(fèi),業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi);
(四)第三方審核、審計(jì)、檢測(cè)所需費(fèi)用;
(五)開(kāi)展業(yè)主公益活動(dòng);
(六)共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn);
(七)物業(yè)服務(wù)合同或者臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的其他事項(xiàng)。
共有收益的使用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定,但發(fā)生本條例第八十一條所列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形,需要立即對(duì)住宅共有部分進(jìn)行維修和更新、改造的除外。
任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占共有收益。
第七十九條【共有收益監(jiān)管】 共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)建立健全共有收益財(cái)務(wù)管理制度,依法設(shè)置會(huì)計(jì)帳簿,進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,并妥善保管共有收益的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告等會(huì)計(jì)資料。
共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)于每季度結(jié)束之日起十五日內(nèi),在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯著位置及市物業(yè)信息系統(tǒng)將共有收益賬戶(hù)的收支情況公告十五日以上。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)共有收益收支情況提出異議的,共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)自收到異議之日起七日內(nèi)書(shū)面答復(fù)。
業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)共有收益的收支情況進(jìn)行審計(jì),并將審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公布,共有收益管理單位應(yīng)當(dāng)依法配合。審計(jì)費(fèi)用從共有收益中列支。
任何單位和個(gè)人不得偽造、變?cè)?、隱匿、故意銷(xiāo)毀共有收益的會(huì)計(jì)資料。
第八十條【專(zhuān)營(yíng)部分維修責(zé)任】 新建住宅項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案之日起三個(gè)月內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將附著于物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分符合國(guó)家和地方標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范的供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交相關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位管理養(yǎng)護(hù),相關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收?,F(xiàn)有住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域附著于共有部分的供水、排水、供電、供氣、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備由專(zhuān)營(yíng)單位負(fù)責(zé),相關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合工作,不得要求物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主維修養(yǎng)護(hù),不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的,專(zhuān)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施,排除故障。因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
用戶(hù)終端水表、電表、氣表后設(shè)施設(shè)備及管線的養(yǎng)護(hù)、維修,業(yè)主專(zhuān)有部分由業(yè)主自行維修。
第八十一條【住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用】 共有部分維修和更新、改造使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定由業(yè)主表決通過(guò)。
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用后,業(yè)主分戶(hù)賬內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的余額不足首期交存數(shù)額百分之三十的,業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主續(xù)交至現(xiàn)行的首期標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí),應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
發(fā)生以下危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形,需要立即對(duì)住宅房屋共有部分進(jìn)行維修和更新、改造的,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施,物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)應(yīng)急維修程序的規(guī)定使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金:
(一)經(jīng)具備電梯監(jiān)督檢驗(yàn)或者型式試驗(yàn)資質(zhì)的技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)評(píng)估、檢驗(yàn)為存在重大安全隱患,可能發(fā)生危及人身財(cái)產(chǎn)安全緊急情況的電梯故障;
(二)經(jīng)公安派出所或者消防救援機(jī)構(gòu)認(rèn)定需要立即整改的消防設(shè)施故障或者經(jīng)符合從業(yè)條件的消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具消防設(shè)施檢測(cè)不合格的結(jié)論性意見(jiàn)的消防設(shè)施故障;
(三)屋面、外墻滲漏;
(四)樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);
(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂;
(六)其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。
未成立業(yè)主委員會(huì)、未成立物業(yè)管理委員會(huì)、未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人未按照前款規(guī)定開(kāi)展各項(xiàng)工作的,應(yīng)當(dāng)由住宅小區(qū)所在地村(居)民委員會(huì)按照有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施。
緊急維修工程竣工驗(yàn)收后,組織維修的單位應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置和有關(guān)部門(mén)網(wǎng)站公示,公示時(shí)間應(yīng)當(dāng)不少于十五日。
任何單位和個(gè)人不得在應(yīng)急維修過(guò)程中騙取、套取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
第八十二條【老舊住宅區(qū)應(yīng)急維修】 對(duì)于尚未交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足的老舊住宅區(qū),發(fā)生本條例第八十一條所列危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形,業(yè)主不履行修繕責(zé)任的,物業(yè)服務(wù)人或者鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)可以安排資金對(duì)具有安全隱患的共有部分進(jìn)行修繕和改造。物業(yè)服務(wù)人或者鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)支付修繕和改造費(fèi)用后,可以向物業(yè)修繕責(zé)任人追償。
物業(yè)修繕責(zé)任人經(jīng)書(shū)面追償仍未在期限內(nèi)支付的,物業(yè)服務(wù)人或者鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)可以提起訴訟,經(jīng)人民法院生效的裁判文書(shū)確認(rèn)后仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人或者鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)可以申請(qǐng)人民法院將物業(yè)修繕責(zé)任人納入失信被執(zhí)行人名單。
鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)將墊付的應(yīng)急維修資金列入本級(jí)政府財(cái)政預(yù)算。
第七章 監(jiān)督管理
第八十三條【市政府職責(zé)】 市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo),將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和基層社會(huì)治理體系;建立和完善專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化的物業(yè)管理機(jī)制,鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第八十四條【部門(mén)職責(zé)】 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,履行以下職責(zé):
(一)貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)制定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施;
(三)指導(dǎo)、監(jiān)督鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)等做好物業(yè)管理相關(guān)工作;
(四)制定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議等示范文本;
(五)統(tǒng)一歸集和監(jiān)督管理全市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(六)建立、維護(hù)全市統(tǒng)一的物業(yè)信息系統(tǒng);
(七)建立全市物業(yè)服務(wù)信用管理制度;
(八)建立完善全市物業(yè)管理培訓(xùn)與宣傳機(jī)制;
(九)建立全市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)評(píng)價(jià)制度;
(十)督促物業(yè)服務(wù)人依法按照有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)做好有關(guān)工作;
(十一)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
市發(fā)展改革部門(mén)負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策,把物業(yè)服務(wù)信用信息納入公共信用信息目錄,依法將物業(yè)服務(wù)信用信息納入信用信息公示系統(tǒng),并開(kāi)展聯(lián)合獎(jiǎng)懲。
市公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)散布謠言擾亂公共秩序、故意損毀或者占有公私財(cái)物、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活、制造噪聲干擾他人正常生活等違反治安管理行為,依職權(quán)調(diào)查從建筑物中拋擲物品造成他人損害的行為,協(xié)調(diào)處置重大治安事件和群體性事件,對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域安全技術(shù)防范和保安服務(wù)實(shí)施監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo),按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)情況實(shí)施日常消防監(jiān)督檢查。
公安機(jī)關(guān)交通管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路交通安全管理工作,依法處理交通事故。
市民政部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)村(居)民委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)的監(jiān)督指導(dǎo),配合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、組建物業(yè)管理委員會(huì)有關(guān)工作。
市自然資源部門(mén)負(fù)責(zé)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段,審查物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、停車(chē)及充電設(shè)施、垃圾分類(lèi)設(shè)施和其他共有部分的規(guī)劃配置情況。
市水務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)供水、二次供水工程建設(shè)和設(shè)施維護(hù)的管理,指導(dǎo)監(jiān)督排水(雨水)基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)管理工作。
市應(yīng)急管理部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全生產(chǎn)類(lèi)、自然災(zāi)害類(lèi)等突發(fā)事件和綜合防災(zāi)減災(zāi)救災(zāi)工作。
市市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊(cè),對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全實(shí)施監(jiān)督管理,受理物業(yè)服務(wù)價(jià)格投訴舉報(bào),依職責(zé)組織指導(dǎo)查處違規(guī)使用和養(yǎng)護(hù)特種設(shè)備,違規(guī)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、無(wú)照經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為。
市城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物,違反生活垃圾分類(lèi)管理規(guī)定投放垃圾,制造社會(huì)生活噪聲污染和建筑噪聲污染,破壞城市綠化,以及在住宅小區(qū)沿街商鋪門(mén)前及非封閉區(qū)域的亂擺賣(mài)等行為。
市人民防空部門(mén)負(fù)責(zé)督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人民防空工程、通信、警報(bào)網(wǎng)的建設(shè)和管理,督促鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人配合做好人防應(yīng)急知識(shí)的宣傳和教育,組織戰(zhàn)時(shí)空襲應(yīng)急處置和疏散救援。
消防救援機(jī)構(gòu)依法履行對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)消防安全綜合監(jiān)管的職責(zé),依法查處消防安全違法行為,督促相關(guān)主體落實(shí)消防安全責(zé)任,指導(dǎo)協(xié)助有關(guān)單位做好消防宣傳教育工作。
其他有關(guān)部門(mén)及機(jī)構(gòu)按照各自職責(zé),依法做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)工作。
第八十五條【鎮(zhèn)街職責(zé)】 鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及其房屋管理部門(mén)履行以下職責(zé):
(一)指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)助業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉、物業(yè)管理委員會(huì)組建,辦理業(yè)主委員會(huì)備案;
(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé),依法撤銷(xiāo)其作出的違反法律、法規(guī)的決定或者責(zé)令限期改正,并通告全體業(yè)主;
(三)指導(dǎo)開(kāi)展物業(yè)管理項(xiàng)目承接查驗(yàn),監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目交接;
(四)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案,指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人履行法定義務(wù),組織提供應(yīng)急物業(yè)服務(wù);
(五)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制,協(xié)調(diào)、處理轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)物業(yè)管理糾紛和投訴、舉報(bào);
(六)監(jiān)督業(yè)主、物業(yè)使用人依法使用和維修物業(yè),組織老舊住宅區(qū)應(yīng)急維修;
(七)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主制定自行管理方案,辦理業(yè)主自行管理備案;
(八)組織開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)務(wù)培訓(xùn);
(九)將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入城鄉(xiāng)基層網(wǎng)格化服務(wù)管理工作體系,以住宅小區(qū)、樓(幢)等為基本單元?jiǎng)澐志W(wǎng)格,實(shí)行屬地管理。組織網(wǎng)格員、信息員或者有關(guān)社會(huì)組織按照規(guī)定程序完成承接的網(wǎng)格事項(xiàng),并及時(shí)將辦理結(jié)果反饋給相關(guān)行政管理部門(mén)。
(十)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
按照規(guī)定設(shè)立的園區(qū)管理委員會(huì)參照鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)管理有關(guān)工作。未設(shè)村(居)民委員會(huì)的園區(qū),由園區(qū)管理委員會(huì)或者其相關(guān)部門(mén)履行有關(guān)職責(zé)。
第八十六條【村(居)委會(huì)職責(zé)】 村(居)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助、配合有關(guān)部門(mén)、鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)開(kāi)展村(社區(qū))內(nèi)物業(yè)管理相關(guān)工作,履行以下職責(zé):
(一)指導(dǎo)、協(xié)助成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆交接,按照規(guī)定推薦業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表、物業(yè)管理委員會(huì)業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)候選人;
(二)參與組建物業(yè)管理委員會(huì)并履行有關(guān)職責(zé),為物業(yè)管理委員會(huì)開(kāi)展工作提供必要支持;
(三)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé);
(四)調(diào)解物業(yè)管理糾紛;
(五)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
村(居)民委員會(huì)下設(shè)的環(huán)境和物業(yè)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人依法履行職責(zé)。
第八章 法律責(zé)任
第八十七條【政府部門(mén)及村居委法律責(zé)任】 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)、鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或者其他有關(guān)部門(mén)及其工作人員違反本條例的規(guī)定,未履行相關(guān)職責(zé)或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由所在單位、上級(jí)機(jī)關(guān)或者監(jiān)察部門(mén)責(zé)令改正;情節(jié)嚴(yán)重的,對(duì)直接責(zé)任人依法給予行政處分;給當(dāng)事人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
村(居)民委員會(huì)中從事管理的人員有違反本條例規(guī)定,不依法履職的,由監(jiān)察機(jī)關(guān)依法處理。
第八十八條【阻撓籌備工作法律責(zé)任】 建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人不按照本條例第十四條第一款規(guī)定向鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)房屋管理部門(mén)報(bào)送文件資料的,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬(wàn)元以下罰款。
第八十九條【泄密法律責(zé)任】 違反本條例第十四條第六款規(guī)定,單位或者個(gè)人泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng),由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令改正,有違法所得的,沒(méi)收違法所得,對(duì)單位處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款;對(duì)個(gè)人處五千元以下罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第九十條【建設(shè)單位法律責(zé)任】 建設(shè)單位有下列情形之一的,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)按照以下規(guī)定予以處罰:
(一)違反本條例第四十七條規(guī)定,未通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)人,或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人的,責(zé)令限期改正,給予警告,可以并處十萬(wàn)元以下罰款。
(二)違反本條例第四十八條規(guī)定,在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的,責(zé)令限期提供;逾期不提供的,責(zé)令按照本物業(yè)服務(wù)區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)平均售價(jià)和規(guī)定的物業(yè)管理用房面積支付專(zhuān)款,存入業(yè)主共有收益賬戶(hù),用于購(gòu)置、租賃物業(yè)管理用房,沒(méi)收違法所得,并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
(三)違反本條例第五十條規(guī)定,未按照要求公示有關(guān)事項(xiàng)和信息、未特別標(biāo)示有關(guān)內(nèi)容,或者未按照要求在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中載明前期物業(yè)管理相關(guān)信息的,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
(四)違反本條例第五十二條、第五十三條規(guī)定,未按照規(guī)定查驗(yàn)新建物業(yè)共有部分和移交資料的,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)批評(píng),并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
(五)違反本條例第七十二條第一款規(guī)定,違反規(guī)定銷(xiāo)售、出租車(chē)位、車(chē)庫(kù),或者只售不租的,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬(wàn)元以上二十五萬(wàn)元以下罰款。
第九十一條【物業(yè)服務(wù)人法律責(zé)任】 物業(yè)服務(wù)人有下列情形之一的,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)按照以下規(guī)定予以處罰,并依法納入本市公共信用信息平臺(tái):
(一)違反本條例第五十八條,未按照規(guī)定如實(shí)公開(kāi)、及時(shí)更新信息的,給予警告,并責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
(二)違反本條例第六十五條第一款,未按照規(guī)定退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域或者移交資料和財(cái)物的,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,對(duì)拒絕移交物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料和財(cái)物,或者拒絕辦理交接的,對(duì)物業(yè)服務(wù)人予以通報(bào),處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域的,處五萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款。
(三)違反本條例第六十五條第四款、第六十六條規(guī)定,在物業(yè)服務(wù)合同爭(zhēng)議處理期間擅自停止提供物業(yè)服務(wù)的,或者在新物業(yè)服務(wù)人、決定自行管理的業(yè)主接管之前未按照規(guī)定繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第九十二條【業(yè)委會(huì)委員法律責(zé)任】 違反本條例的規(guī)定,業(yè)主委員會(huì)未履行相關(guān)職責(zé)的,由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)責(zé)令限期履行,逾期仍不履行的,予以通報(bào)。
業(yè)主委員會(huì)的委員、候補(bǔ)委員或者專(zhuān)職工作人員有違反本條例第四十條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)、第九項(xiàng)規(guī)定行為的,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)給予警告,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,在其物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)予以通報(bào),處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。給他人造成損害的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;有違法所得的,沒(méi)收違法所得;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第九十三條【違規(guī)使用資金法律責(zé)任】 違反本條例第七十八條第三款、第八十一條第五款規(guī)定,單位或者個(gè)人挪用、侵占共有收益、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金,或者在應(yīng)急維修過(guò)程中騙取、套取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)責(zé)令退還,給予警告,并處挪用、侵占、騙取、套取數(shù)額二倍以下罰款;有違法所得的,沒(méi)收違法所得;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第九十四條【人防車(chē)位維護(hù)法律責(zé)任】 違反本條例第七十二條第三款規(guī)定,建設(shè)單位或者承接其權(quán)利和義務(wù)的單位對(duì)人民防空工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理不善,危害人民防空工程的安全和使用效能的,由市人民防空部門(mén)給予警告,責(zé)令限期改正,逾期不改正的,受影響面積在五十平方米以下的,處一萬(wàn)元罰款;受影響面積在五十平方米以上的,處三萬(wàn)元罰款。造成損失的,責(zé)任單位應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者重建,并依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九十五條【共有收益違規(guī)管理法律責(zé)任】 違反本條例第七十七條、第七十九條第二款和第三款規(guī)定,單位或者個(gè)人未按照規(guī)定開(kāi)設(shè)共有收益賬戶(hù)或者存放共有收益,未按照規(guī)定公開(kāi)共有收益收支情況,未按照規(guī)定答復(fù)異議,或者未依法配合審計(jì)的,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)給予警告,責(zé)令限期改正;逾期不改正的,處十五萬(wàn)元以上三十萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九十六條【物業(yè)服務(wù)區(qū)域禁止行為法律責(zé)任】 違反本條例第七十一條第一款規(guī)定,給他人造成損害的,依法承擔(dān)民事責(zé)任,并由有關(guān)部門(mén)按照下列規(guī)定予以查處;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任:
(一)違反第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第十一項(xiàng)、第十二項(xiàng)、第十三項(xiàng)規(guī)定的,由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)依法查處;
(二)違反第二項(xiàng)規(guī)定的,由市自然資源部門(mén)依法查處;
(三)違反第五項(xiàng)規(guī)定在住宅小區(qū)沿街商鋪門(mén)前及非封閉區(qū)域亂擺賣(mài),及違反第四項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)規(guī)定的,由市城市管理綜合執(zhí)法部門(mén)依法查處;
(四)違反第九項(xiàng)、第十六項(xiàng)規(guī)定的,由消防救援機(jī)構(gòu)依法查處;
(五)違反第十項(xiàng)規(guī)定的,由市人民防空部門(mén)依法查處;
(六)違反第十五項(xiàng)規(guī)定的,由有關(guān)行政部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi)依法查處;
(七)違反第十四項(xiàng)、第十七項(xiàng)規(guī)定的,由市公安機(jī)關(guān)依法查處。
物業(yè)服務(wù)人違反本條例第五十六條第三項(xiàng)、第七十一條第二款規(guī)定,未及時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法違規(guī)行為予以勸阻、制止,或者在勸阻、制止無(wú)效時(shí)未及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)的,由有關(guān)部門(mén)給予警告;情節(jié)嚴(yán)重的,處一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。
第九章 附則
第九十七條【參照?qǐng)?zhí)行】 非住宅物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。
第九十八條【施行日期】 本條例自××××年××月××日起施行。