截止去年年底，全國重點70城房價已連續(xù)16個月環(huán)比下跌，連建行董事長都說“對于老百姓來說，買房的時代何時過去，可能還要再觀望觀望，但租房時代，已經來了?！?/span>
你知道中國有多少人在租房生活嗎？2.4億。
相當于每4個家庭里就有1個在租房住，在人口流動較大的一線城市，這個比例更夸張，廣州和深圳的租房人口都已經超過了常住人口的一半。
新世紀第二個10年，是房價狂奔的10年，也是租房人數飆升的10年，而且隨著流動人口不斷增加，未來租房的人只會更多。
以前看《愛情公寓》，覺得一群朋友天天住在一起真好，工作后再一回味，真的太假了，不說別的，那么大的房子租金就是最大的問題。
2022年，北京市的平均月租金每套在5000元左右，人均月收入是6451塊，整租，實在是太奢侈了。
所以集中在“1000~3500”這個區(qū)間的占比就超過一半，沒在北京生活過的氪官，光看數據可能還體會不到這個數字的真實含義，咱們取個中間數實操一下，看看在北京這個金額大概能租到什么樣的房子。
氪的公司在朝陽區(qū)東三環(huán)朝陽公園附近，以這個位置作為錨點，打開租房軟件，設置好租金范圍2000到2500，通勤距離大概30分鐘，能找到的房源普遍都是這樣的，面積10平米左右，房齡20年以上的合租單間，一張床，一個柜子，一套桌椅，基本填滿，廚房和衛(wèi)生間四五個人共用。
如果你想再寬敞個5到10平米，要么再加一千塊預算，要么把通勤時間延長到一小時。
這種“開門就是床”的居住體驗，朝陽區(qū)絕對不是個例。
根據自如研究院的測算，全國九大城市里，能豪氣整租的，在北京和上海只占到租房總人數的四分之一，其余7城都低于20%。
雖然打工人常開玩笑說“北京賺錢北京花，一分別想帶回家”，可真要付起房租來，大多數人還是選擇合租忍忍算了，畢竟誰也不想真的月月給房東打工。
那么問題來了，我們的房租為什么這么貴？
一個比較反認知的觀點是，相較于大城市的房價而言，其實我們付的租金還不算貴。
沒錯，聽起來挺荒謬的，但事實情況是，當我們在抱怨租金太貴的時候，房東也在抱怨租金太低。
答案，就藏在這張表里。
我們可以看到，過去十幾年里雖然大城市的租金一直在漲，但租金的漲幅，其實是遠低于二手住宅價格漲幅的。
如果把視野拉到更大范圍來看，2022年我國50個大中城市的租售比為1:620，而國際通認的健康標準是1:200到1:300。
也就是說，對比房東買房時付出的高昂代價，租金的回報率極差，造成房東和租客雙輸的根本原因，其實是我們的房價與收入水平偏離太多了。
當房子的價格突破合理的增長速度，普通人的大部分資產都放在房子上，無論是買房者還是租房者，最終的感受都是不堪重負。
不過，相比于買房需要一大筆首付啟動，房租雖然也不便宜，但起碼還能拿得出來，我們的父母們總是希望孩子能有自己的房子，在他們的心里，沒有房子就沒有家，尤其是到了談婚論嫁的年紀，房子的意義又一下子升華了。
為了不讓我們淪為婚戀市場里的辣雞股，一場假想的“婚備競賽”就在他們的腦海里打響了，掏空積蓄買房，就是第一槍。
相信很多氪官在和父母解釋要不要買房的時候，腦子里都嘀咕過這個問題，在中國，一輩子租房住，行不行？
拋開那些傳統(tǒng)觀念的問題，從個人的經濟賬上來說，其實沒啥不行的，一個比較通行的健康租金收入比是：不要讓房租支出超過個人收入的30%，從2021年的統(tǒng)計數據來看，除了北京和上海，其他城市的平均租金收入比都還算說得過去。
各位客官可以算一下自己超沒超過這條警戒線，如果沒超過，一直租房住，問題也不大，有長期租房經驗的氪官大概知道，終身租房最大的難點并不是租金，而是缺少保障。
雖然“房東”和“租客”各有難處，但租客的處境，肯定會更被動一些，前不久中國青年報就做過一項調查，有近一半的租房青年人過去一年中至少搬家過一次，超過20%的人表示曾經被不規(guī)范的房屋租賃給坑過。
如果要我根據自己周圍的情況判斷，20%還是有點保守了，在氪的7年一線城市生活中，因為房租單次漲價過高，被迫搬家過一次，因為房東惡意克扣押金，去法院上訴過一次，因為家電陳舊老化，房東中介互相踢皮球，發(fā)生糾紛N次，踩坑命中率超過90%。
我國目前對“租購同權”的規(guī)定法律效力仍較低，租戶的權利很難得到有效的保障，可以說，沒有官方托底的租賃關系，就是人為刀俎，我為魚肉，那是不是放之四海，租客都是這么人間疾苦？也不是。
我們不妨把視野拉遠，看看在其他國家租房住到底是一種什么樣的體驗，如果說要評選一個租房友好國家榜單，德國很可能就排在第一位，有超過55%的人口都在租房生活，居民能用腳投出一比一的票。
德國政府做對了兩件事：一件是嚴控房價，補貼房租。
近五十年間，德國名義房價指數僅上漲 2.3 倍，而同期，英國、法國、美國漲的指數簡直碾壓德國。
政府嚴格控制房價增速，使買房和租房對于普通人來說，收益差別不大，租房住不僅在稅收上更優(yōu)惠，每年政府還有數十億歐元的租房補貼下撥。
另一件事，就是通過法律規(guī)范保障租戶的利益，在柏林這樣的大都市里租房，租戶的腰桿子很硬，想漲價可以，4年內的累計漲幅不能超過15%，想要解除租約也可以，但要給出法律認可的合理理由，否則默認租約為無固定期限合同。
與此相對的是，房屋出租的收益還是挺可觀的，也保證了房東的利益。
但是，這種模式我們很難照搬，畢竟我國的住房市場與租房市場早已分化成型，想要全靠福利手段把這個差距拉低，財政壓力大到離譜，要說租房痛點的相似性，還是得往東看，看看我們的老鄰居韓國。
畢竟首爾643萬人民幣的平均住宅價格，也是年輕人不能承受之重了。
所以在韓國，有一種傳統(tǒng)藝能，叫“傳貰（shì）貸”，是韓國特色的租房模式，簡單點講，就是給房東交一大筆押金用利息來支付房租，到期了押金全額退給你。
如果你想在首爾租一間平房住，大概先要準備好平均35萬人民幣的押金，樓房要49萬，年輕人拿不出這么大一筆錢，可以向銀行申請低息貸款。
而貸款租房背面的最大贏家，是韓國的炒房客，買一套房，租出去，獲得一大筆押金，當作首付再去買一套房，再收租，再買……子子孫孫無窮盡也。
整個韓國傳貰貸的規(guī)模高達1058萬億韓元，相當于5.5萬億人民幣，這使得韓國成為了國際上家庭債務總額最高的一個國家，聽說有炒房客靠這種模式在首爾買了280套房子，結果資金鏈斷了，數百名租客租的房子和押金都沒了。
聽著是不是有點耳熟？
3年前，蛋殼公寓暴雷也是如出一轍，現在回過頭來再看這場債務金額上百億，波及數十萬普通租戶的暴雷事件，固然有很大一部分原因是蛋殼自己違規(guī)操作“租金貸”導致的，但同時也暴露出了整個長租公寓行業(yè)一直都有的頑疾：缺錢。
不同于一般的生意，住房租賃行業(yè)有一個特點，前期資金需求巨大、盈利周期巨長，新建租賃住房想回本一般都在25年以上，改造類的也要5~8年，如果沒有低成本的大額資金長期注入，基本玩不轉。
還是拿德國來說，一開始就把出租房當做“準公共產品”開發(fā)，前期投入有政府兜底，韓國將儲蓄賬戶與住房準入捆綁在一起，解決了“錢”的問題，也放大了風險。
而國內的長租公寓，試圖借助“貸款”的方式，預支租戶的錢來用于自己的擴張建設，但是步子邁得太大，房源租金之差不足以覆蓋運營成本，加上疫情退租的人增多，雷就像多米諾骨牌一樣，一個接一個引爆。
僅2019一年長租公寓暴雷的就有53家，其中有45家都是因為資金鏈斷裂跑路的，導致的結果就是有限的平臺房源越來越貴，大量的租戶流向不正規(guī)的私人直租，出了問題又很難維權，一環(huán)套一環(huán)，惡性循環(huán)了。
針對這些租房難題，我們國家近兩年也是緊鑼密鼓的做了不少嘗試，先是決定出臺“史上最嚴”住房租賃條例，從法律層面保障租戶的權益，隨后各地跟進，制定了各種具體的規(guī)范租房市場的措施。
不過這些動作雖然很重要，但其實還不算發(fā)力到“缺錢”的問題根源上，真正的重磅，是今年二月央行、銀保監(jiān)會起草的住房租賃“金融17條”，之所以說這份文件分量最重，是因為從這“17條”開始，我國的市場化長租房，終于有了金融支持。
這是一條有別于德國和韓國的美國路徑，它叫REITs，中文名“不動產信托基金”。
在美國，租房企業(yè)需要的大額資金來源，就是REITs，許多頭部長租公寓企業(yè)在初期規(guī)模擴張的階段，都是依靠REITs募集來的資金擴張，目前美國前5家REITs住房租賃企業(yè)，已經提供長租公寓超過35萬間，市值規(guī)模均在180億美元以上。
當然了，這個操作的前提，是要先建立一套明確的引導和規(guī)范，確保募集來的資金用于長租領域，如果推進順利，在不久的將來，我們的大城市里也會有越來越多的標準化租賃住房。
規(guī)模上去，成本下來，租金友好度和居住體驗，都將會得到質的提升，當然，這個未來到底要多久才來，還得看各地的執(zhí)行力。
中國房改走過25年，住房問題早已與城市經濟、人口遷移以及文化觀念，凝結成一盤極為復雜的大棋，大城市承載著全國重要的經濟重擔。
而只身走進城市生活的年輕人，正是這些背負這些重擔的一個個受力點，租房時代的到來，不僅考驗著一個社會的治理能力。
同時也考驗著包括房東，中介，租戶在內的每一位利益相關者的人性，什么才是理想的居住環(huán)境？
從普通人的視角看來，或許只有當買房和租房之間不再有著漫長的鄙視鏈，當房子的意義退回到它最基本的屬性，我們才能真正領略到城市生活本該有的樣子。