11月16日，《東莞市城市更新市屬企業(yè)土地整備開發(fā)操作規(guī)范（試行）》（下文簡(jiǎn)稱《操作規(guī)范》）公布，鼓勵(lì)市屬企業(yè)參與城市更新，重點(diǎn)推進(jìn)連片“工改工”，明確市屬企業(yè)土地整備開發(fā)實(shí)施路徑和操作細(xì)則。
亮點(diǎn)關(guān)注
1.什么是市屬企業(yè)土地整備開發(fā)？
本操作規(guī)范所稱“市屬企業(yè)土地整備開發(fā)”是指市屬土地整備開發(fā)公司成立項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司完成土地整備工作后，交由政府掛牌招商或收儲(chǔ)。
市屬土地整備開發(fā)公司是指由市委市政府明確以城市更新開發(fā)建設(shè)為主業(yè)的市屬國(guó)有企業(yè)。
東莞城市更新市屬企業(yè)土地整備開發(fā)的總體要求是緊緊圍繞建設(shè)省制造業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)的總體目標(biāo)，充分發(fā)揮市屬企業(yè)引領(lǐng)作用，貫徹落實(shí)鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的工作部署，大力推進(jìn)連片“工改工”，為政府統(tǒng)籌掌控一批產(chǎn)業(yè)空間資源。
2.市屬企業(yè)土地整備開發(fā)須遵循哪些基本原則？
（一）政府主導(dǎo)，產(chǎn)業(yè)優(yōu)先。市屬企業(yè)土地整備開發(fā)是政府主導(dǎo)實(shí)施城市更新的重要模式，服務(wù)于市委市政府戰(zhàn)略部署，深度參與城市更新拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間，將大力推進(jìn)連片“工改工”、促進(jìn)產(chǎn)城融合為主攻方向，助力我市打造產(chǎn)業(yè)新動(dòng)能，推動(dòng)制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。鼓勵(lì)與鎮(zhèn)街、村組集體、更新基金合作，通過“工改居商”項(xiàng)目收益反哺連片“工改工”。
（二）自主經(jīng)營(yíng)，市場(chǎng)運(yùn)作。市屬土地整備開發(fā)公司及項(xiàng)目公司享有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)，依據(jù)公司章程開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，參考市場(chǎng)化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定拆遷補(bǔ)償方案，鼓勵(lì)引入新型金融工具，吸納社會(huì)資金，實(shí)施股權(quán)混改，形成市屬國(guó)有資本控股、多元股權(quán)混合的土地整備開發(fā)格局，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
（三）權(quán)責(zé)清晰，規(guī)范合理。明確界定市屬企業(yè)土地整備開發(fā)過程中各方職責(zé)分工，各司其職，建立高效的市鎮(zhèn)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化正確引導(dǎo)，抓好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、規(guī)范項(xiàng)目實(shí)施、從嚴(yán)落實(shí)監(jiān)管。結(jié)合法律法規(guī)和市場(chǎng)實(shí)際，形成科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻?xiàng)目實(shí)施流程和工作要求，保障項(xiàng)目有序推進(jìn)，做到規(guī)范合理。
3.哪些連片改造項(xiàng)目可采用市屬企業(yè)土地整備開發(fā)進(jìn)行更新改造？
（一）更新單元需引入改造主體實(shí)施連片“工改工”、產(chǎn)城融合改造、舊村改造項(xiàng)目；
（二）因反哺連片“工改工”而實(shí)施的“工改居商”項(xiàng)目；
（三）經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意的項(xiàng)目。
4.市屬企業(yè)土地整備開發(fā)土地整備開發(fā)的基本流程有哪些？
（一）項(xiàng)目投資立項(xiàng)和確立合作關(guān)系；
（二）開展土地整備工作；
（三）掛牌招商確定成交方；
（四）總體實(shí)施方案報(bào)批和土地供應(yīng)（入庫）；
（五）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。
《操作規(guī)范》提出，市屬土地整備開發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目充分調(diào)研分析，形成投資立項(xiàng)文件，并按規(guī)定申請(qǐng)項(xiàng)目投資立項(xiàng)。項(xiàng)目投資立項(xiàng)后，市屬土地整備開發(fā)公司與屬地鎮(zhèn)街、村組集體、土地權(quán)益人等相關(guān)權(quán)益主體就改造范圍、改造方向、實(shí)施主體、初步補(bǔ)償條件等內(nèi)容充分協(xié)商，擬訂改造協(xié)議，并按以下規(guī)定進(jìn)行決策后，共同或分別簽訂改造協(xié)議、確立合作關(guān)系。改造協(xié)議由市屬土地整備開發(fā)公司按照公司章程、內(nèi)部管理規(guī)定進(jìn)行決策；改造協(xié)議涉及鎮(zhèn)街權(quán)益的，應(yīng)同時(shí)提交鎮(zhèn)街黨政班子聯(lián)席會(huì)議審議；改造協(xié)議涉及村組集體權(quán)益的，應(yīng)由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按規(guī)定通過民主決策程序進(jìn)行集體決議。
5.更新基金可通過哪些方式投資土地整備開發(fā)項(xiàng)目？
東莞市城市更新基金（簡(jiǎn)稱更新基金）是指東莞市城市更新發(fā)展投資合伙企業(yè)（有限合伙）（簡(jiǎn)稱母基金）或其投資的子基金。
更新基金可通過以下方式投資土地整備開發(fā)項(xiàng)目：
（一）參股項(xiàng)目公司，具體股權(quán)比例在項(xiàng)目公司章程中約定；
（二）向項(xiàng)目公司提供市場(chǎng)化融資。母基金通過子基金進(jìn)行投資的，其持有子基金的份額不低于10%。
項(xiàng)目公司完成土地整備工作后交由政府掛牌招商的，在確認(rèn)掛牌成交方前，更新基金不得轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，母基金不得轉(zhuǎn)讓其持有的子基金份額，在確認(rèn)掛牌成交方后均可轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目公司完成土地整備工作后交由政府收儲(chǔ)的，在完成土地收儲(chǔ)手續(xù)前，更新基金不得轉(zhuǎn)讓其持有的項(xiàng)目公司股權(quán)，母基金不得轉(zhuǎn)讓其持有的子基金份額，在完成土地收儲(chǔ)手續(xù)后均可轉(zhuǎn)讓。