?近期，買房維權(quán)咨詢，突然多了起來。
??這應(yīng)了樓市的一條鐵律：
??每當(dāng)行情下行，維權(quán)事件就開始連環(huán)爆發(fā)，遠(yuǎn)比房價上漲時，多很多。
??我探究過原因，這是因為房價下跌，人們打心底里不平衡，如果質(zhì)量不過關(guān)，更無法忍受，再小的問題都會發(fā)酵成大事件。
??而房價漲了，房子即使出現(xiàn)問題，大多數(shù)人選擇沉默與忍耐，畢竟房子不愁賣，你退了，再想花這個錢買房就很難。
??正是這種“委曲求全”的購房心態(tài)，把開發(fā)商慣壞了。大都想著趁機(jī)撈一把，以至于蓋好房子，這種最基礎(chǔ)的工作，卻從未仔細(xì)想過。
??再看當(dāng)下樓市。
??上有“三線四檔”，下有原材料價格大漲，開發(fā)商利潤稀薄，舉步維艱，蓋好房子的概率自然降了幾成。再加上政策打壓，房價下跌，房屋維權(quán)數(shù)量必然是空前的。
??昨天張家口的一位讀者私信我說：
??“全家人掏空六個錢包買了一套房，苦苦等待2年多，結(jié)果上個月收房，房頂漏水，墻面鼓包，地板不平整，窗戶門框邊上還有很寬的裂縫，精 裝修變成了簡裝修?！?/p>
??“去找開發(fā)商維權(quán)，售樓處保安甚至還想動手打人，到底該怎么辦？”
??其實房屋維權(quán)是一門學(xué)問，上至法學(xué)下至心理學(xué)，需要有一套認(rèn)知邏輯。
??不良開發(fā)商，最害怕的是兩種人，“兵”和律師。
??這個兵就是不管三七二十一，拼了命討說法的。比如前段時間，山東一樓盤降價，前業(yè)主老大爺直接沖進(jìn)售樓處，把肩上的行李鋪在沙盤上，當(dāng)著眾人面，倒頭就睡。
??當(dāng)然降價維權(quán)，我個人是比較反感的。周瑜打黃蓋，一個愿打一個愿挨，房民也要有股民“愿賭服輸”的精神。
??這幾天，武漢光谷一中海樓盤搞得沸沸揚揚，一群人大鬧售樓處，舉著牌子去政府門口游行，最后，幾個鬧得最兇的帶頭人被送進(jìn)了局子。
??對于其他形式的維權(quán)，武力可以解決問題，但并不是最好的解決方法。
??這時候就要跟律師學(xué)習(xí)，拿起法律武器自救。
??今天子木分享給大家最高效的維權(quán)大法：
??懂法，找人，媒體施壓。
??在這之前，大家需要了解買房可能遇到的問題。
??01 質(zhì)量維權(quán)
??質(zhì)量維權(quán)是房屋維權(quán)最多的案例。
??張家口這位讀者遇到的是基礎(chǔ)問題，類似還有地基下沉、偷工減料、水電管線布設(shè)不規(guī)范、鋼筋外漏、房屋層高不符合規(guī)定，墻體脫落等等。
??在《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定：
??“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！?/p>
??簡單來說，嚴(yán)重影響正常居住的，法律上可以退房，如果是非重大問題，開發(fā)商必須承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。
??02 變相抬高售房價
??現(xiàn)在很多城市都出臺了限價政策，對樓盤售價設(shè)定天花板。開發(fā)商利潤空間縮減，就會從其他地方“找補(bǔ)”回來。
??最常見的有“茶水費”，“裝修升級費”，“車位捆綁”等等。最有意思的我見過，有的開發(fā)商為了多賺錢，跟購房者收“體驗費”，意思是如果想買房，去售樓處體驗樣板房也要收費。
??這基本屬于明著要錢，即使是熱銷樓盤，也屬于違法行為。
??《價格法》第十三條規(guī)定，經(jīng)營者銷售商品、提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，不得在標(biāo)價之外加價出售，不得收取任何未予標(biāo)明的費用。
??更有意思的是偷偷摸摸亂收費的，比如合同里沒有改造費的內(nèi)容，然后讓你交改造費；合同里承諾水、電、氣三通交房，后來要求繳納天然氣開戶費。
??搞小聰明的也不少，在購房者交付誠意金后，趁其不注意，變相把誠意金變成了定金，等后來買房人不愿意買時，拒不退款。
??前段時間有一個讀者就是這樣，去售樓處買房，看對房子后拿不定主意，交了2萬塊錢誠意金鎖定1天的房源，結(jié)果第二天不打算買了，售樓處告訴他，“定金不予以退還”，再看自己的收據(jù)，的確是“定金收據(jù)”，傻眼了。
??一般情況下，認(rèn)籌金、誠意金、排號費是可以退的；購房定金，是不能退的。
??《民法典》第五百八十七條規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，無權(quán)請求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”
??03 假營銷宣傳
??這種案例比較多，尤其是在行情下行，房子不好賣時，開發(fā)商的營銷大法就上線了。
??前段時間我記得有一個樓盤，為了賣房，憑空在樓盤門口造了一個地鐵站，對外營銷“地鐵上的神盤”，最后用戶一查規(guī)劃網(wǎng)站，樓盤距離站點相差5公里。
??有人調(diào)侃，為啥不在家門口造個飛機(jī)場？
??篡改、隱藏樓盤信息同樣違法。比如有的售樓處忽悠購房者，公寓是70年大產(chǎn)權(quán)的，然而這公寓就是40年；樓盤旁邊有一個垃圾處理站或者墓地，但在沙盤或者樓書上概不說明。
??《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
??04 貨不對板
??去售樓處看房，樣板房采光非常好，衛(wèi)生間有兩扇窗戶，空間很大，收房時；社區(qū)規(guī)劃有一個大游泳池，綠化率高達(dá)35%。
??收房時，衛(wèi)生間的窗戶變成了半扇，空間僅能容下一個人；游泳池變成了涂鴉，每棟樓下栽著6苗樹。
??不要笑，這都是真實案例。
??現(xiàn)在這市場，能做到1:1還原樣板間的開發(fā)商，并不多，即使在北京，天子腳下，經(jīng)常有豪宅業(yè)主舉著旗子維權(quán)。
??根據(jù)《民法典》規(guī)定，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
??還有延期交付房屋的，大家一定要注意。在簽署合同的時候，一般都會有交付日期，如果未按時交付，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
??《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
??05 正確的做法
??如果你接下來要去售樓處買房，一定要記住下面這套流程：
??1、查五證。
??《國有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》缺一不可，這些證件必須公示，而且要跟當(dāng)?shù)胤抗芫中畔⑼健?/p>
??2、定配套。
??社區(qū)配套，以及周邊設(shè)施、外部環(huán)境，開發(fā)商輸出的所有銷售信息，只要確定有的，必須要求寫在合同里，因為合同蓋了公章，有法律效益，但銷售可以離職不承認(rèn)他說過的話。
??3、核數(shù)據(jù)。
??簽訂合同前，合同一定要精讀兩遍，附件也要詳查，不懂就要求解釋，比如房屋面積、樓層、房號、房屋價格、交房時間、交房標(biāo)準(zhǔn)、解除合同的條件、違約責(zé)任等，都要確定。
??4、留證據(jù)。
??買房的全過程，一定要電話錄音或者帶錄音筆，關(guān)鍵時刻這比合同還有效，同時保存樓盤和中介的宣傳資料、購房合同、付款票據(jù)、樣板房資料等證據(jù)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。
??開發(fā)商最最喜歡兩類客戶，一類是“狍子”，說啥信啥，任何事情不聞不問，一逼定就上鉤的。
??另一類是暴發(fā)戶，過程全免，直接拿房，突出他是款爺，大幾百萬的房子跟買白菜似的。
??如果你不是什么億萬富豪，只是一個小剛需，我勸你別嫌麻煩，把以上的事情都準(zhǔn)備好，別在2年后收房的時候欲哭無淚。
??正所謂，害人之心不可有，防人之心不可無。
??06 維權(quán)大法
??買房維權(quán)是最糟心的事情，但如果遇到，不要自責(zé)不要悲傷，一定要快速采取“自救”行動。事實證明，能維權(quán)成功的，基本都是跑得最快的。
??首先，自己拿著證據(jù)和法條去找售樓處談判，有法可依，據(jù)理力爭，如果談判未果，開發(fā)商態(tài)度惡劣，接下來就要啟動“維權(quán)大法”。
??首先分別給開發(fā)商最怕的監(jiān)管機(jī)構(gòu)打電話，總共有三個：
??12315消協(xié)、質(zhì)監(jiān)局、房管局。
??質(zhì)量問題直接找質(zhì)監(jiān)局，其他問題找消協(xié)，一般都會有人專門聯(lián)系你，找開發(fā)商協(xié)商解決問題。
??據(jù)統(tǒng)計第三季度，消協(xié)關(guān)于房屋及建材問題，全國解決7037件問題。消費者協(xié)會是最親民的維權(quán)組織。
??同時你要在網(wǎng)上搜索“領(lǐng)導(dǎo)留言板”，直接給市最高領(lǐng)導(dǎo)留言，這個渠道是人民網(wǎng)旗下，專門為老百姓開通的維權(quán)直通車，回復(fù)效率極高。往往會跨過有關(guān)部門，直達(dá)要害，屬于上達(dá)天庭。
??做到這幾步，開發(fā)商就知道你不是好欺負(fù)的，基本都會讓步。
??如果還未解決問題，接下來就啟動“殺手锏”——聯(lián)合其他業(yè)主，放大事件的影響，找媒體施壓。
??相對于監(jiān)管部門，開發(fā)商最害怕的就是“上報紙”，這會影響他們未來業(yè)務(wù)的發(fā)展。
??最好的方式是去找當(dāng)?shù)貓笊缁蛘弑镜刈悦襟w投稿線索，很多報社都愁找不到選題，如果事件有噱頭，一定會有記者出面幫你調(diào)查問題。
??在我解決的大多數(shù)案例中，基本走到這一環(huán)，不良開發(fā)商都會繳械，這跟人一樣，可以不珍惜羽毛，但一定害怕“丟面”。
??07 妖魔鬼怪
??老祖宗給我們留了一句話：
??人，分三六九等，但事，卻沒高低貴賤之分。
??在買房這件事上，購房者和開發(fā)商是絕對公平的，涉及到利益的問題，絲毫不讓。
??中國樓市發(fā)展這么多年，依然還有這么高的維權(quán)率，實則是房價不斷上漲下，人們委屈求全的結(jié)果。
??而當(dāng)人們有了法律意識，勇敢維權(quán)，不再將就，這時候反而會倒逼市場進(jìn)行改革，將蓋不好房子，不注重信譽開發(fā)商清除，良幣驅(qū)逐劣幣。
??接下來兩年，房屋維權(quán)屬于高發(fā)事件，買房人更要武裝大腦，防患未然，矯正市場。
??這是屬于我們買房人的勝利。
??最后祝?？吹竭@篇文章的你，不會遇到任何房屋維權(quán)事件，同時希望你動動手轉(zhuǎn)發(fā)，讓更多的朋友懂得如何拿起捍衛(wèi)自己的買房權(quán)利。
??來源：子木聊房