東莞市虎門鎮(zhèn)一名業(yè)主在出售自家房子時(shí)，買賣合同約定同意買家申請(qǐng)貸款支付尾款。該業(yè)主在過(guò)戶3個(gè)多月后收到全部尾款，認(rèn)為收款太慢，遂狀告買家，要求賠償損失。日前，東莞市第二人民法院審結(jié)此案，認(rèn)為買家已按合同約定履行了申請(qǐng)貸款的義務(wù)，且貸款已獲批準(zhǔn)，至于銀行貸款何時(shí)發(fā)放不屬買家的合同義務(wù)，判決駁回業(yè)主的全部索賠請(qǐng)求。
銀行放貸尾款到賬慢業(yè)主向買家索賠
2020年6月6日，黎先生與買家楊女士及其丈夫還有中介公司簽訂了一份買賣合約，約定業(yè)主黎先生將其位于東莞市虎門鎮(zhèn)某商品房出售給這對(duì)夫妻，交易價(jià)217萬(wàn)元。定金20萬(wàn)元，首期款65.1萬(wàn)元，樓價(jià)余款151.9萬(wàn)元（貸款銀行批準(zhǔn)按揭的金額）在辦妥交易過(guò)戶及抵押登記后，由貸款銀行劃入業(yè)主賬戶。合同未約定明確履行期限的，以守約方或中介公司發(fā)出敦促履行通知之日起五天內(nèi)為履行期限。
簽訂合同后，買家支付了首期款65.1萬(wàn)元。余款151.9萬(wàn)元由楊女士丈夫申請(qǐng)公積金貸款與商業(yè)貸款組合貸，再由銀行劃入業(yè)主黎先生賬戶。
楊女士稱，2020年7月10日她丈夫的住房公積金貸款資格已批準(zhǔn)，他們也于同月27日向虎門鎮(zhèn)某銀行遞交了申請(qǐng)商業(yè)貸款31.9萬(wàn)元的所有資料。根據(jù)銀行貸款工作人員與楊女士的微信聊天記錄顯示，該工作人員于2020年7月26日告知楊女士，楊女士丈夫的公積金已批好，商貸部分資料分行錄入中；于8月3日通知楊女士商貸已批；于2020年10月20日通知楊女士繳納房屋評(píng)估費(fèi)；2020年10月26日、11月2日、12月14日，楊女士多次問(wèn)該工作人員貸款何時(shí)可批下來(lái)。
2020年9月22日，雙方辦理了過(guò)戶手續(xù)。同月28日，楊女士將房產(chǎn)證交給銀行。
2020年11月3日，還沒(méi)有收到余款的業(yè)主黎先生比較著急。買家楊女士告知黎先生，銀行是按到銀行辦理抵押登記之日開(kāi)始計(jì)算放款時(shí)間，如黎先生需要，銀行可以先發(fā)放120萬(wàn)元公積金貸款，元旦前再發(fā)放31.9萬(wàn)元商業(yè)貸款。
2020年11月6日，業(yè)主黎先生收到銀行發(fā)放的貸款120萬(wàn)元，后又于2020年12月31日收到銀行發(fā)放的貸款31.9萬(wàn)元。
黎先生認(rèn)為，按一般二手房交易習(xí)慣，辦過(guò)戶手續(xù)后大概一個(gè)月最遲兩個(gè)月，業(yè)主就可以收到全部余款，買家的貸款金額不多，且銀行已出了同意貸款通知，但他作為業(yè)主沒(méi)有在兩個(gè)月內(nèi)收到余款31.9元，故買家已構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金。
2021年3月，業(yè)主黎先生向東莞市第二人民法院狀告兩位買家，要求對(duì)方支付其利息損失及維權(quán)支出的交通費(fèi)500元。所謂利息損失，2020年11月3日為通知之日，給買家五個(gè)工作日寬限期，從2020年11月11日按年利率3.85%計(jì)算至2020年12月31日，合計(jì)1600多元。
買家則認(rèn)為，合同并無(wú)約定31.9萬(wàn)元的發(fā)放時(shí)間，且他們已在第一時(shí)間辦理手續(xù)，并讓銀行先向業(yè)主放貸120萬(wàn)元，不存在任何違約行為。
銀行何時(shí)放款并非買家義務(wù)業(yè)主官司輸了
法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案關(guān)鍵在于買家是否存在違約行為，但本案買家并不存在違約行為。
第一，業(yè)主主張買家遲延支付樓價(jià)余款31.9萬(wàn)元，但雙方并無(wú)約定31.9萬(wàn)元的支付時(shí)間。
第二，買家通過(guò)向銀行申請(qǐng)貸款31.9萬(wàn)元的方式向業(yè)主支付余款。合同是這樣約定的：“若因買方的原因造成貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)或貸款額度不足的，則銀行實(shí)際貸款額與應(yīng)付樓價(jià)余款的差額由買方于遞件成功后繳交稅費(fèi)前支付給賣方。買方逾期支付的，則屬違約，守約方有權(quán)追究違約責(zé)任和解除合同?！倍I家已于2020年7月27日向銀行申請(qǐng)貸款，且銀行同意貸款，雙方辦理過(guò)戶手續(xù)后買家也及時(shí)向銀行遞交了房產(chǎn)證原件及辦理房屋評(píng)估手續(xù)，在后續(xù)發(fā)放貸款過(guò)程中多次咨詢銀行放貸時(shí)間，已積極充分履行其合同義務(wù)。買家已按合同約定履行了申請(qǐng)貸款的合同義務(wù)，且貸款已獲批準(zhǔn)，至于銀行貸款何時(shí)發(fā)放，不屬于買家的合同義務(wù)。本案中，雙方于2020年9月底過(guò)戶，而業(yè)主于2020年12月底已收到貸款319000元，時(shí)間相隔三個(gè)多月，在二手房交易中該期間并不算長(zhǎng)。業(yè)主以二手房交易中買方在過(guò)戶后兩個(gè)月內(nèi)收到余款的交易習(xí)慣為由主張買家遲延支付余款，缺乏依據(jù)，其主張不能成立。
綜上，業(yè)主向買家索賠利息損失及交通費(fèi)，缺乏依據(jù)，法院不予支持。
法院遂作出一審判決，駁回業(yè)主黎先生的全部訴訟請(qǐng)求。一審判決下達(dá)后，雙方均無(wú)上訴。日前，該判決已生效。
【法官說(shuō)法】
建議明確約定合同履行細(xì)則
主審本案的東莞市第二人民法院虎門法庭鄭曼華稱，在以銀行貸款方式支付尾款的二手房交易中，涉及支付首付款、銀行審批貸款、過(guò)戶后辦理抵押登記、發(fā)放貸款等多個(gè)環(huán)節(jié)，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)比較多，為了維護(hù)交易安全，各方應(yīng)在合同中對(duì)相應(yīng)環(huán)節(jié)的具體履行方式、履行期限、違約責(zé)任等進(jìn)行明確約定，以便出現(xiàn)糾紛時(shí)有據(jù)可依。同時(shí)，交易過(guò)程中應(yīng)堅(jiān)持誠(chéng)實(shí)信用原則，義務(wù)方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)，權(quán)利人在義務(wù)人依約積極履行義務(wù)的情況下，也不應(yīng)不合理加重對(duì)方責(zé)任。如此方能營(yíng)造公平安全和諧的交易環(huán)境。