東莞“三限房”要來了！
最新文件正式披露這些細節(jié)！
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為落實中央“房住不炒”要求，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，進一步完善我市住房供應(yīng)體系，將三限房試點項目建設(shè)和分配工作落到實處，努力解決我市穩(wěn)定就業(yè)無房群眾的居住剛需和后顧之憂，并適度兼顧資產(chǎn)保值需求，東莞制定了《東莞市三限房（共有產(chǎn)權(quán)住房）建設(shè)和分配試點方案》（以下簡稱“試點方案”），8月23日，市政府網(wǎng)站公布試點方案，該方案明確了“三限房”的規(guī)劃建設(shè)、建設(shè)模式、建設(shè)標準、管理模式、銷售對象及分配方式等內(nèi)容。
在4月25日舉行的市政府常務(wù)會議中對該試點方案進行了審議，我市擬在長安、虎門、鳳崗、塘廈、大朗等5個鎮(zhèn)試點建設(shè)三限房(共有產(chǎn)權(quán)住房)項目(限地價、限房價、限銷售對象)。
面積限定在70—80平方米
三限房（限房價、限地價、限銷售對象）應(yīng)當根據(jù)區(qū)域城鄉(xiāng)規(guī)劃要求，結(jié)合城市功能定位和產(chǎn)業(yè)布局進行項目選址，優(yōu)先安排在安居需求較為集中、配套設(shè)施較為齊全、功能完善的區(qū)域，促進產(chǎn)城人融合發(fā)展。多渠道籌集三限房房源，除新供應(yīng)用地集中建設(shè)外，可通過商品房項目配建、城市更新等途徑籌集房源。
三限房應(yīng)按照本區(qū)域綠色建筑的要求規(guī)劃設(shè)計建設(shè),配套建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步交付使用。根據(jù)特定保障對象群體的需求和實用經(jīng)濟原則，三限房建筑面積限定在70～80平方米，戶型為兩房兩廳一衛(wèi)或三房兩廳一衛(wèi)，實施基本裝修交付，具體要求參照《東莞市三限房建設(shè)標準》（見附件）。三限房預(yù)售前應(yīng)提供交樓樣板房供購房人參考，實際交付房源的裝修材料、各類管線和家具電器，在品牌、規(guī)格、質(zhì)量等級、能耗水平等方面均應(yīng)與交樓樣板房保持一致。
開發(fā)建設(shè)及銷售模式：共有產(chǎn)權(quán)限房價
試點方案明確，三限房項目堅持商品住房屬性，按照市場化商品房模式進行建設(shè)和銷售，按照限房價、限地價、限銷售對象原則，公開出讓土地，相關(guān)內(nèi)容由市自然資源局在土地招拍掛公告文件中明確。
在產(chǎn)權(quán)方面，三限房由政府指定的代持機構(gòu)（東莞實業(yè)投資控股集團有限公司或其下屬全資公司作為代持機構(gòu)）與承購人按份共有。承購人按總價的50%出資購買50%產(chǎn)權(quán)，另50%產(chǎn)權(quán)由代持機構(gòu)持有。購買三限房享有與普通商品住房同等的教育、醫(yī)療、戶政、養(yǎng)老、住房公積金等公共服務(wù)權(quán)益。代持機構(gòu)負責三限房項目的運營管理，履行政府委托職責，具體管理細則由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局另行制定。
房價制定方面，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）2020年以來一手商品住房成交均價以及商住用地拍賣成交價，預(yù)測三限房銷售期間所屬區(qū)域（園區(qū)、鎮(zhèn)街）的房價水平，合理確定三限房最高銷售均價，具體限價在土地出讓前測算確定。單套住房銷售單價以銷售均價為基礎(chǔ)，結(jié)合房屋樓層、朝向等因素確定，上下浮動比例不超過10%。
土地競拍價在評估價50%基礎(chǔ)上起拍
土地競拍價格方面，試點方案規(guī)定市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源局會同所屬園區(qū)、鎮(zhèn)街，根據(jù)三限房最高銷售均價及合理開發(fā)建設(shè)成本確定土地競拍價。按照我市現(xiàn)行一手住宅價格備案規(guī)則測算土地競拍總價，在此總價一半的基礎(chǔ)上，下浮10%（不低于評估價的50%）作為起拍價，如低于評估價50%，取評估價50%作為起拍價；上浮10%作為最高限價。當競買人報價達到上限時，仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，按照終次報價規(guī)則確定競得人。
競買人應(yīng)為具備從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或資格的企業(yè)法人。
土地交付并簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》后18個月內(nèi)辦理商品房預(yù)售，30個月內(nèi)完成竣工驗收交付使用。園區(qū)、鎮(zhèn)街相關(guān)部門牽頭，代持機構(gòu)配合，按照本方案分配方式確定購房人名單，三限房達到銷售條件后1年內(nèi)完成項目銷售。
三限房在辦理不動產(chǎn)權(quán)證到代持機構(gòu)時，依法由競得方繳納的稅費及其他相關(guān)費用，以及依法應(yīng)由代持機構(gòu)繳納的稅費及其他相關(guān)費用（包括但不限于因此產(chǎn)生的需由代持機構(gòu)繳納的契稅、印花稅、企業(yè)所得稅等），均由競得方承擔。
銷售對象及分配方式：
哪些人具備“三限房”的購買資格？對此試點方案明確以下幾類人員可獲得購買資格：
1．有配偶或共同生活子女，承購人及其配偶、共同生活子女在我市均無自有產(chǎn)權(quán)住房，且申購前3年內(nèi)在東莞市沒有住房轉(zhuǎn)移登記記錄；#p#分頁標題#e#
2．具有東莞戶籍且在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿3年，或不具有東莞戶籍但在莞累計繳納養(yǎng)老保險滿5年；
3．與三限房銷售區(qū)域用人單位簽訂勞動合同并逐月繳納養(yǎng)老保險滿1年（勞動合同簽訂單位與養(yǎng)老保險繳納單位須一致）；
4．具備以下條件之一：大專或以上學(xué)歷，中級工或以上職業(yè)技能，助理級或以上職稱。
相關(guān)對象不能同時享受《東莞市人才安居辦法（試行）》（東府〔2020〕49號）以及其他政策性住房優(yōu)惠。
分配方式：
三限房分配按照兩個階段進行，第一階段定向分配，第二階段公開抽簽。
1．第一階段定向分配。向所屬園區(qū)、鎮(zhèn)街同時符合以下條件的對象定向分配：
（1）符合銷售對象基本條件。
（2）具備以下條件之一：本科或以上學(xué)歷，高級工或以上職業(yè)技能，助理級或以上職稱。
（3）符合以下兩項條件之一：一是當前工作單位為國家級高新技術(shù)企業(yè)、省級高成長中小企業(yè)、市級或以上“專精特新”中小企業(yè)、市級倍增企業(yè)、市級百強創(chuàng)新企業(yè)、市級瞪羚企業(yè)，或市委、市政府有關(guān)文件明確的其他重點扶持或獎勵的經(jīng)濟貢獻突出企業(yè)。二是獲得以下榮譽之一：獲得發(fā)明專利或?qū)嵱眯滦蛯＠瑬|莞市技術(shù)能手（由市人力資源社會保障局認定），東莞市職工技術(shù)標兵（由市總工會認定），東莞市級或以上黨委政府頒發(fā)的獎項，廣東省級或以上職能部門頒發(fā)的獎項。
符合條件的申請人不超過房源總數(shù)的，抽簽確定選房次序；符合條件的申請人超過房源總數(shù)的，抽簽確定入圍申請人及選房次序。
2．第二階段公開抽簽。定向分配結(jié)束后仍有剩余房源的，接受本園區(qū)、鎮(zhèn)街符合銷售對象基本條件的人員申請，并抽簽分配。
三限房房源取得銷售許可后1年內(nèi)未銷售完畢的，在全市范圍內(nèi)接受符合銷售對象基本條件的人員申請，并抽簽分配。
各園區(qū)、鎮(zhèn)街根據(jù)本方案自行制定具體分配方案，經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審核后公布實施。
產(chǎn)權(quán)等規(guī)定：
（一）產(chǎn)權(quán)登記。市不動產(chǎn)登記中心按承購人與代持機構(gòu)所持份額予以登記并分別頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書。除承購人購買三限房申請按揭需辦理抵押登記外，在承購人取得完全產(chǎn)權(quán)前，承購人不得以任何形式對三限房設(shè)立抵押登記及居住權(quán)。
（二）相關(guān)費用。三限房小區(qū)實行市場化的物業(yè)管理，由承購人承擔住房及其附屬設(shè)施的日常維修養(yǎng)護、物業(yè)服務(wù)等費用，在物業(yè)小區(qū)內(nèi)行使業(yè)主權(quán)利，繳納按照整套住房全部產(chǎn)權(quán)建筑面積計算的住宅專項維修資金和物業(yè)管理服務(wù)費，并享受住宅專項維修資金和物業(yè)管理服務(wù)的相應(yīng)權(quán)利。
（三）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。承購人持有的三限房產(chǎn)權(quán)執(zhí)行普通商品住房的限售政策。承購人取得三限房不動產(chǎn)權(quán)證書達到限售年限的，允許一次性轉(zhuǎn)讓其所持有的全部產(chǎn)權(quán)份額。承購人可按雙方協(xié)商自愿原則轉(zhuǎn)讓給政府指定代持機構(gòu)或其他符合條件的申請人，申請人應(yīng)符合三限房銷售對象的基本條件，受讓資格由所屬園區(qū)、鎮(zhèn)街核定。承購人和受讓人自行商定轉(zhuǎn)讓價格，并按相關(guān)規(guī)定承擔各自應(yīng)承擔的稅費。
（四）完全產(chǎn)權(quán)獲得。三限房交付一定年限后，經(jīng)市政府同意，可獲得完全產(chǎn)權(quán)。承購人取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿5年（以不動產(chǎn)權(quán)證書登記日期為準）且入戶東莞滿3年的，可按屆時市場評估價8折購買代持機構(gòu)份額后獲得完全產(chǎn)權(quán)；依據(jù)《東莞市優(yōu)才卡管理暫行辦法》（東府〔2020〕81號）申領(lǐng)并持有莞香卡的可按市場評估價7折購買，持有玉蘭卡的可按市場評估價5折購買。政府指定代持機構(gòu)所取得的購房款收入全額歸政府指定代持機構(gòu)所有。承購人與代持機構(gòu)按相關(guān)規(guī)定承擔各自應(yīng)承擔的稅費。承購人購買代持機構(gòu)份額并獲得完全產(chǎn)權(quán)后，即作為普通商品住房享有物權(quán)等相關(guān)權(quán)利。
（五）購房限制。承購人在莞購買商品房（包括新建商品住房及二手商品住房）前，需取得三限房完全產(chǎn)權(quán)或退出三限房。
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