33小鎮(zhèn)通過城市更新“點石成金”。
城市猶如有機體，唯有不斷革新優(yōu)化方能生生不息。
1月20日，新年伊始，總投資26億元的東莞中心城區(qū)重點項目集中啟動，東莞國際商務區(qū)中心公園、東莞國際商務區(qū)壹號基坑、東莞國際商務區(qū)市政配套設施、東莞中心區(qū)核心地段立體慢行系統(tǒng)2、3A號橋、東莞大道品質提升五大項目動工，奏響了優(yōu)化城市生活空間的“春之聲”，一個更具引領性的灣區(qū)都市品質高地呼之欲出。
服務城市、構建城市美好生活是東莞“拓空間”的出發(fā)點和落腳點。2020年是“十三五”收官之年，也“拓空間”工作承上啟下的一年，一批批全面體現(xiàn)新發(fā)展理念的生活片區(qū)在東莞生長，使人們切身感受到城市的溫度、幸福的質感。近日，南方日報記者實地走訪了一批城市新空間，感受東莞通過“拓空間”向現(xiàn)代宜居之城邁進，“近者悅，遠者來”的生動實踐。
從“老破小”到“高大上”
堅守美好生活落腳點
經(jīng)常乘坐高鐵穿梭于大灣區(qū)的香港創(chuàng)業(yè)青年鄧文俊發(fā)現(xiàn)，這一年多來，他經(jīng)常去的虎門高鐵站每隔一段時間就有新變化?！?019年年底，先是車站周圍一批老舊廠房陸續(xù)拆除，去年夏天開始南廣場也封閉施工?！闭緢龉さ貒鷻谏蠌堎N的TOD新城效果海報圖，讓鄧文俊聯(lián)想到了集寫字樓、商業(yè)等業(yè)態(tài)于一體的香港西九龍站TOD，“很期待虎門站TOD也能改造成這樣?！?/p>
鄧文俊所說的老舊廠房，是虎門鎮(zhèn)白沙、新聯(lián)社區(qū)集體以及部分私人建于上世紀80年代的物業(yè)，以從事針織、電氣、五金等“小散亂”產(chǎn)業(yè)為主。長期以來，站場配套落后，周邊路況較差，特別是附近林立的破舊工業(yè)區(qū)廠房，使得虎門高鐵站的品質一直為人詬病。
2019年以來，高鐵站附近20棟低矮破舊工業(yè)廠房等建筑被悉數(shù)拆除。虎門鎮(zhèn)通過政府收儲的方式，將該核心區(qū)的土地由社區(qū)集體所有轉變?yōu)閲杏玫兀⒄蠟榭偯娣e19.888萬平方米的地塊出讓，開創(chuàng)了東莞土地出讓面積之最。
項目所在的虎門高鐵站以廣深港高鐵為交通主脈，有效串連穗深城際軌道和東莞地鐵2號線，17分鐘到達廣州南站、深圳北站，38分鐘直達香港西九龍站，真正實現(xiàn)1小時灣區(qū)生活圈。
“未來，在虎門站TOD的核心區(qū)，將崛起總面積超百萬平方米的站城一體化新城，矗立起11棟150至240米的現(xiàn)代化高樓，這相當于把東莞目前中心城區(qū)最熱鬧的國貿片區(qū)整體‘搬’到這里的效果。”保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司助理總經(jīng)理龐廣軍說，在設計規(guī)劃上，以世界一流TOD為藍本，參照日本東京、大阪、澀谷站等地設計。未來五年，虎門站TOD新城還將引進10萬平方米商場、五星級酒店以及香港生產(chǎn)性服務業(yè)企業(yè)灣區(qū)分支總部，昔日的“最差高鐵站”將變身為東莞城市品質新高地。
最新數(shù)據(jù)顯示，當前東莞實際居住人口已超過1300萬人。據(jù)權威媒體報道，截至2019年，我國人口超千萬的城市只有16個。東莞躋身超大城市行列，住房保障的難度和壓力不斷增大。確保人民住有所居，是東莞“拓空間”工作需要解決的首要問題。在具體實踐中，東莞通過增加供應量、創(chuàng)新供應方式、優(yōu)化供應結構等多種方式，加強住房用地保障。
虎門站TOD作為東莞住宅用地出讓面積最大的項目，就是東莞加大居住用地供應的代表。2020年，東莞加快供地節(jié)奏，掛牌出讓的居住用地面積208公頃，同比增長59.5%；新增居住建筑面積581萬平方米，同比增長50.3%，連續(xù)兩年保持較高速度增長。
確保住有所居不僅僅要有供地面積的增長，更要有供應方式的創(chuàng)新，東莞通過大力實施城市更新，向存量要增量。2020年東莞共批復涉及住宅用地的城市更新項目24宗，改造面積96.6公頃，其中住宅建筑面積203.7萬平方米，同比增長6.8%。通過“工改居”東莞完善了居住用地供給，有效改善了人居環(huán)境，穩(wěn)定了市場預期。
東莞市萬江街道龍灣濱江片區(qū)連片更新單元壩新路周邊地塊改造項目，就是“工改居商”的代表。項目負責人介紹，過去這里大都是3至6層的工業(yè)舊廠房，老舊建筑布局雜亂、環(huán)境臟亂、墻體殘破，存在較大安全隱患。2017年6月，萬江街道引進萬科整體統(tǒng)籌龍灣濱江片區(qū)綜合開發(fā)。經(jīng)過開發(fā)，如今這里聚集了東莞市首個TOD上蓋綜合體項目東江之星、龍灣濕地公園、龍灣創(chuàng)想社1835產(chǎn)業(yè)園、三江六岸濱水岸線示范段項目等，成為中心城區(qū)新的“打卡點”。
除了增加供應、創(chuàng)新方式，東莞還不斷優(yōu)化供應結構。近年來，東莞持續(xù)加大安居房配建力度，2018年8宗共計配建103503平方米，2019年9宗共計配建101778平方米，2020年9宗共計配建70542平方米。2020年9月28日，東莞市住建局出臺了《東莞市安居房配建管理實施細則》，明確提出：政府主導的城市更新單元（項目）改造方向為住宅用地的，以及招拍掛方式出讓住宅用地的，原則上應按其住宅總建筑面積配建不低于10%的安居房，保障人才、中等偏下收入住房困難家庭、新入戶人員等的住房剛需。
東莞還試行“三限房”政策。探索在房地產(chǎn)熱點地區(qū)試行限地價、限房價、限銷售對象的“三限房”政策，選取優(yōu)質地塊，以限房價競地價方式出讓，限價住房面向產(chǎn)業(yè)人才或特定階層的住房困難群體出售，釋放政府堅決保持房價穩(wěn)定的信號。去年12月，東莞市規(guī)委會審議通過了長安、塘廈、虎門、鳳崗四鎮(zhèn)四個地塊的控制性詳細規(guī)劃調整，東莞首批“三限房”項目建設進度有望提速。
#p#分頁標題#e#東莞市中心城區(qū)重點項目集中啟動儀式后，東莞國際商務區(qū)地塊即將變成熱火朝天的大工地。
從“工業(yè)銹帶”到“生活秀帶”
城市更新“點石成金”
“記得這個地方幾年前還是一片舊工廠，現(xiàn)在變成了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園?！?月19日，在東城33小鎮(zhèn)的遇見自己書店，喬先生感慨地說。作為東城的老街坊，這幾年，喬先生見證了33小鎮(zhèn)通過城市更新“點石成金”，蝶變?yōu)槌鞘芯W(wǎng)紅打卡點、潮人聚集地的過程。
33小鎮(zhèn)的前身東城主山社區(qū)烏石崗工業(yè)區(qū)，曾是諾基亞、索尼等國際品牌重要配件代工廠的所在地，隨著這些勞動密集型產(chǎn)業(yè)的外遷，該工業(yè)區(qū)也漸漸沒落。作為33小鎮(zhèn)項目承接商，廣東永正文化集團董事長劉森注意到了主山社區(qū)這33座舊廠房的新價值，從2016年開始著手改造，2018年初碧桂園莞深區(qū)域加入城市更新。2019年10月33小鎮(zhèn)開園，項目總投資6億元，用地9萬平方米，建筑面積11萬平方米。而此前，東城乃至東莞全市都沒有一個這樣的文化園區(qū)。
“工業(yè)銹帶”變身為“生活秀帶”。七零八落的老廠房經(jīng)過更新，形成文化創(chuàng)意、休閑體驗與創(chuàng)客商務三大功能區(qū)，集時尚體驗消費、創(chuàng)意辦公、藝術酒店、展覽演出、美學空間等于一體，并貫穿了“東莞制造”的城市基因。園區(qū)內，人們可以到華南美術館、施坦威音樂空間享受藝術的熏陶，到歷史東莞展覽館感受東莞改革開放四十年的歷史風貌；休閑吃住行一站式解決，住在富有設計感的初見行旅酒店或生活化的碧家國際社區(qū)，到遇見自己·書店捧讀一本書，吃在熱鬧的商業(yè)街，全市首個滴滴車站讓出行便捷。
33小鎮(zhèn)現(xiàn)處于國家3A級旅游景區(qū)驗收階段。自開園以來，小鎮(zhèn)的游客量已超過100萬人次，共舉行了800多場活動，吸引103萬人次參與。除了覆蓋周邊3公里范圍58個生活小區(qū)30萬常住人口之外，東莞其他地區(qū)乃至粵港澳大灣區(qū)其他城市的年輕人也將到小鎮(zhèn)打卡作為生活新時尚，這里還為一批新銳藝術家、文化創(chuàng)意初創(chuàng)企業(yè)提供了生長的空間。
當前，東莞土地開發(fā)強度逼近50%。增量空間資源有限，城市空間不可能無限擴張。正如中國城市科學規(guī)劃設計研究院院長方明所說，新建以增量建設為主，更新則以存量改造為主，“過去‘大量建設、大量消耗、大量排放’和過度房地產(chǎn)化的城市開發(fā)建設方式已經(jīng)難以為繼。”
33小鎮(zhèn)從舊工業(yè)園變身文創(chuàng)園，不是靠推倒重建，而是在保留原有建筑基礎上對功能和內部構造進行“繡花”改造，“面子”更漂亮，“里子”也更現(xiàn)代舒適。
相比“平地起高樓”式的增量建設，存量改造過程更為繁瑣復雜?！斑@個項目更新改造的成本比推倒重建要高20%?！?3小鎮(zhèn)相關負責人介紹，“之所以選擇城市更新的方式，一是希望保留有歷史價值的集體工業(yè)廠房遺存，二是項目所在地處于東城核心區(qū)域，大規(guī)模重建會對周邊居民的工作生活帶來不利影響?！?/p>
城市更新如何實現(xiàn)完善城市新功能、打造城市新意境、滿足消費新需求的一舉多得之效，33小鎮(zhèn)作出了生動示范。
“城市是經(jīng)濟社會活動的一大空間載體，通過城市更新調整空間布局結構、升級公共基礎設施、補齊公共服務短板，能夠為產(chǎn)業(yè)升級和新經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境，為居民消費就業(yè)提供更好條件，這也是構建新發(fā)展格局的重要舉措之一?！狈矫髡f。
從單項開發(fā)到整體提升
區(qū)域統(tǒng)籌推進空間均衡化演進
冬日溫暖的陽光照在松山湖南部濱湖片區(qū)的萬科里廣場前的草地上，綠草如茵、湖水清澈，孩子們追逐嬉戲、歡聲笑語。去年底新開張的萬科里商業(yè)綜合體，各種餐飲、休閑、娛樂設施一應俱全。
一年多以前，這里還是一片荔枝林小山頭。
“跟我們2年多前剛搬來的時候相比，現(xiàn)在片區(qū)的生活、教育設施都完善了很多，生態(tài)環(huán)境也更好了。”徐女士是附近湖畔花園小區(qū)的住戶，隨在華為工作的家人從深圳到東莞安家，“在松山湖的生活質量更高、生活成本更低?！?/p>
松山湖南部濱湖片區(qū)南依巍峨山，北接松木山水庫，緊鄰大朗鎮(zhèn)象山片區(qū)，是松山湖科學城的重要組成部分，也是東莞市魅力小城建設的示范先行區(qū)。該片區(qū)11.8平方公里范圍內，聚集著中國散裂中子源、松山湖材料實驗室、華為終端總部等一批頂尖科創(chuàng)機構和龍頭企業(yè)，華為湖畔花園、華為公寓、中集人才房等小區(qū)里有6萬名高素質人才安家落戶。
“之前的松山湖更像一個工作的園區(qū)，而缺少生活的氛圍。”松山湖自然資源局規(guī)劃編制和管理科負責人朱永盛介紹，近年來，圍繞高素質人才的需求，一批學校、公園、商業(yè)配套等民生設施在南部濱湖片區(qū)相繼建成使用。
已建成的桃源公園、太魯閣公園，風景優(yōu)美、生態(tài)宜人，成為居民們休閑運動的好去處；松山湖第二小學、松山湖實驗小學和莞美學校增加了優(yōu)質公立教育資源供給；“三橫六縱”配套道路架構，提升了通行效率；犀牛陂排渠整治工程、松木山水庫與庫尾截排工程，提高了排渠的防洪能力，改善了區(qū)域水體生態(tài)……片區(qū)居民連贊“生活品質媲美‘一線城市’”。
2020年7月，松山湖科學城被納入大灣區(qū)綜合性國家科學中心先行啟動區(qū)主體范圍，成為東莞首個獲國家科技戰(zhàn)略賦能的區(qū)域。朱永盛表示，松山湖南部濱湖片區(qū)作為科學城的重要組成部分，未來將打造松山湖科學城中央創(chuàng)新區(qū)，擔負承接大科學裝置帶來的產(chǎn)業(yè)資源聚集、為頭部企業(yè)預留未來發(fā)展空間等重要使命，成為引領松山湖走向世界的重要板塊。#p#分頁標題#e#
在鳳崗鎮(zhèn)人工智能小鎮(zhèn)，近年來天安數(shù)碼城、京東智谷等高端產(chǎn)業(yè)項目相繼落地，數(shù)字經(jīng)濟、人工智能等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)正在形成新的經(jīng)濟增長極。如何為這些項目的高素質人才提供優(yōu)質生活配套？鳳崗鎮(zhèn)在人工智能小鎮(zhèn)中部規(guī)劃了雁鳴湖片區(qū)，以“優(yōu)質配套、服務產(chǎn)業(yè)”為定位，積極推進高品質社區(qū)建設。
目前片區(qū)的控規(guī)調整報告已編制完成，地塊今年有望推出市場。鳳崗鎮(zhèn)規(guī)劃部門工作人員介紹，片區(qū)規(guī)劃用地面積57.5公頃，規(guī)劃居住人口1.5萬，將充分對標《東莞市15分鐘優(yōu)質生活圈設計技術指引》等設計規(guī)范和標準化街區(qū)規(guī)范，完善醫(yī)療、教育、商業(yè)、文化、養(yǎng)老、體育、休閑等社區(qū)配套功能。
南部濱湖片區(qū)、雁鳴湖片區(qū)生活空間優(yōu)化是“拓空間”工作推進成效的縮影。在東莞，一批高品質街區(qū)、片區(qū)正在加緊規(guī)劃建設。中堂鎮(zhèn)“優(yōu)質生活圈”18個品質項目，已完工6個，4個正在施工，品質生活提升初見成效；謝崗鎮(zhèn)27個項目已完工3個，百里碧道等重點項目已入場施工，推動生態(tài)綠色發(fā)展高地；12.7公頃濱海灣海岸帶保護修復工程基本完工，新建的東寶公園成為美麗海灣門戶形象代言。
“以往零散的項目建設方式成效快，但因規(guī)模太小而造成設施配置不足或缺位，缺乏對整體街區(qū)范圍進行整體統(tǒng)籌，社區(qū)治理、城市精細化管理更是難以實現(xiàn)?！笔型乜臻g總指揮辦公室負責人介紹，“精明城市化是要在已經(jīng)較高的城市化水平基礎上，轉變城市發(fā)展方式，完善城市治理體系，進一步提高整體質量和水平?！?/p>
該負責人表示：“東莞在拓空間的推進中，正逐步轉變重土地開發(fā)和建筑物更新、輕城市管理和治理的傳統(tǒng)建設思路，從更大視角統(tǒng)籌謀劃街區(qū)的開發(fā)建設，將原單個項目的開發(fā)建設轉變?yōu)閰^(qū)域的整體提升，將項目管理思維轉變?yōu)槠瑓^(qū)規(guī)劃管理思維，從而實現(xiàn)更高層次和更加均衡的經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、品質提升和環(huán)境優(yōu)化。”
■相關
東莞“殺手锏”引導地價回歸合理
東莞位于粵港澳大灣區(qū)的核心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢突出，發(fā)展前景廣闊，因而也成為各大開發(fā)商投資競地的熱門區(qū)域。地價影響房價，而房價則影響群眾生活幸福感，在開發(fā)商看好、投資紛紛涌入的背景下，東莞如何穩(wěn)控地價？
原定2020年3月25日10：00截止掛牌的萬江街道某地塊，58家企業(yè)于24日晚即展開激烈競投，最終經(jīng)過59輪報價達到封頂價后，再以終次報價方式確定歸屬?？v向比較來看，2019年東莞首宗交易商住用地也位于萬江街道，吸引了28家房企出價，是2019年東莞參與房企最多的地塊。而到了2020年，參與競爭的房企數(shù)量增加了一倍多。
競爭越激烈，反映出各企業(yè)投資東莞的信心越強烈。南太投資（深圳）有限公司2020年首次投資東莞。該公司相關負責人介紹，隨著深莞一體化的加強，深莞融合的提速，公司非?？春脰|莞的未來。
在市場看好的情況下，東莞如何合理引導地價？東莞完善地價嚴控機制，設立終次報價規(guī)則。設立適合東莞的招拍掛競地規(guī)則，在網(wǎng)上競拍達到上限后，網(wǎng)上競價中止，轉為通過網(wǎng)上一次性報價，選取最接近所有終次平均報價值者為地塊最終競得者，徹底杜絕土地競拍“秒殺”和連續(xù)自主加價情況發(fā)生，保證了市場公平競爭。此外，東莞強化房價地價聯(lián)動機制。優(yōu)化居住用地差別化限地價出讓方案，把地價穩(wěn)定在與房價相匹配的合理水平，嚴防“面粉貴過面包”的倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)。
采寫：記者 郭文君 吳擒虎